הפקדת ואדי אלפאש רפיק ורביע יכולים לחייך

 

המועצה הודיעה בעת הפקדת התכנית "הצלחה ענקית לראש המועצה רפיק חלבי ולמחזיק תיק התכנון חבר המועצה רביע והבה, בדבר הפקדת תכנית ואדי אלפש ב' 1500 דונם. הצלחה ענקית וגם המלצה לחיבור כמעט 400 בתים לרשת החשמל".
 

שלב ההפקדה הוא שלב חשוב שפותח בפני התושבים בעלי הקרקעות מצד אחד הסדרה לבניינים שנבנו ללא היתר ולבעלי הקרקעות בניה עתידית. חשוב פה לציין אם התכנית תקבל תוקף השכונה הזו תתפתח בצורה נאורה ותהפוך להיות אזור כלכלי לתושבי המקום.

 

עכשיו זה שלב חדש, שבא לטובת המקום, שניתן עוד לתקן חלק מהתכנית, אם הטענות הן מוצדקות. כל זה בתקווה שהתכנית לא תתקע בגלל אי רצון לתת בנושא של איחוד וחלוקה.

 

רביע והבה, רפיק חלבי

 

הפרוטוקול של אישור ההפקדה בועדה המחוזית לתכנון חיפה

 

מדינת ישראל הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז חיפה,

 

חברי הוועדה שהשתתפו:

1. גב' רות שורץ – חנוך   יו"ר הוועדה
2. מר רונן סגל                מתכנן המחוז
3. גב' ורד דרור                נציגת השרה להגנת הסביבה  
4. גב' מיכל דנציגר            נציגת שר הבריאות
5. מר ניר בן סימון             נציג רשות מקרקעי ישראל
6. גב' עדי חיימוביץ             נציגת שר הבינוי והשיכון
7. מר ארז ארד                   נציג הארגונים הסביבתיים – אפליקציית Zoom
8. סמ"ר נוי בולוטובסקי         נציגת שר הביטחון  – אפליקציית Zoom
9. אינג' אנה אוסטרובסקי       נציגת שרת התחבורה – אפליקציית Zoom
10. מר ואיל כיוף                     נציג שר התיירות – אפליקציית Zoom
11. עו"ד לירן פאר                   נציגת שר המשפטים – אפליקציית Zoom

 

חברי ועדה שנעדרו:

1. מר סלמאן אלשייך         נציג שר החקלאות
2. מר אלי דוקורסקי           חבר ועדה שמונה ע"י שר הפנים לפי סעיף 7 (א)(12)  
3. מר אילן שדה                חבר ועדה שמונה ע"י שר הפנים לפי סעיף 7 (א)(12) 
4. מר רומן גישר                חבר ועדה שמונה ע"י שר הפנים לפי סעיף 7 (א)(12)
5. מר פיראס רדואן בדחי     חבר ועדה שמונה ע"י שר הפנים לפי סעיף 7 (א)(12)

 

הצטרפו:

1. עו"ד י. לנדאו             יועמ"ש ועדה מחוזית
2. גב' הלית גונן             לשכת התכנון
3. גב' דניאל שאנני         לשכת התכנון
4. מר עמית קלינר          יועץ ללשכת התכנון

 

תוכן העניינים: מרחב תכנון מקומי רכס הכרמל 2-16 עפ"י נהלי הוועדה המחוזית

 

מסמך זה נערך בהתאם לסעיף 48 ה' לחוק ומכיל את ההחלטות שנתקבלו בישיבת הוועדה ותו לא. פירוט נוסף בהתאם לסעיף 48 ד' יבוא בפרוטוקול הישיבה עם אישורו ע"י חברי הוועדה בהתאם להוראות החוק.

 

החלטה, שקיבל מוסד תכנון תיכנס לתוקפה במועד קבלתה.

 

החלטה שקיבל מוסד תכנון תפורסם באתר האינטרנט של מוסד התכנון, בתוך שלושה ימים ממועד קבלתה.

 

נקבעו בהחלטה, בחוק או בתקנות מועדים לשם נקיטת פעולות, יימנו המועדים מיום פרסום לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר.

 

הישיבה החלה לאחר קיומו של מניין חוקי בהתאם להוראות סעיף 42 לחוק התו"ב. מניין חוקי כאמור התקיים בכל מהלך הישיבה.

 

מרחב תכנון מקומי רכס הכרמל: 356-1363506: ואדי אל פאש - דאלית אל כרמל

מונה הוראות: 12 מונה תשריט: 10

 

יזם התכנית: דאלית אל כרמל, משרד הבינוי והשיכון מחוז חיפה, עורך התכנית: דפנה דורפמן אבירם אדריכלים בע"מ.

 

מטרת התכנית: מטרת התכנית הינה הנחת המסגרת התכנונית להקמת שכונת מגורים הכוללת כ-6,000 יח"ד בשכונת ואדי אל פאש, פיתוח מרחב ציבורי וחיזוק ציר המוחרקה כציר עירוני, מסחרי ועסקי.

 

מטרת הדיון: דיון בהפקדת תכנית

נכחו בדיון: ש. מט החברה להגנת טבע, - נכחו באולם הוועדה,  נכחו באפליקציית zoom.

 

 

רקע שטח התכנית: כ- 1,500 דונם. מיקום: מדובר בתכנית בהיקף נרחב בדרום מזרח דאלית אל כרמל ובעיקרה כוללת שטחים שאושרו לבינוי בתכנית המתאר הכוללנית מס' 356-0327999 ובהמשך רציף מצפון ומערב לתכנית מאושרת "ואדי אל פש" מס' 356-0144261 ומדרום לשכונת מגורים חיילים משוחררים (לפי תכניות ג/במ/1154 ו- עד/1154/א). ממזרח לתכנית שטחי הגן הלאומי.

 

מטרת התכנית היא יצירת מסגרת תכנונית להקמת שכונת מגורים בהיקף של כ- 6,000 יח"ד הכוללת פיתוח נרחב של שטחי תיירות ועסקים והקצאת שטחים לצרכי ציבור. בנוסף, התכנית מציעה חיזוק 'דרך המוחרקה' כציר עירוני, מסחרי ועסקי והסדרה של בנייה קיימת.

 

התכנית חלה ברובה על קרקע בבעלות פרטית (רק כ-220 דונם הינם בבעלות מדינה) ובמסגרת קידומה בוצע הליך שיתוף ציבור בו צוות עורכי התכנית ונציגי המועצה קיימו מספר מפגשים עם בעלי קרקע פרטיים כדי לבצע מיפוי והתאמה של המגרשים לבעלים.

 

מדובר בתכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמה. תיאור מצב קיים: בתחום התכנית קיימים כ-200 מבנים שנבנו ללא היתר, אשר התכנית מאפשרת את הסדרתם. בנוסף, במסגרת התכנית נעשה מאמץ להסדיר ולהתבסס על מערכת הדרכים הקיימת תוך התאמתן לדרישות התנועה.

 

במצב המאושר מרבית שטח התכנית ביעוד חקלאי לפי תכנית ג/400 וביעוד גן לאומי לפי תכנית ג/566. השטחים שהיו ביעוד גן לאומי ונגרעו כחלק מאישור תכנית המתאר הכוללנית ושינוי תמ"מ 14/6, מתאפיינים בערכיות גבוהה ובריבוי עצים בוגרים.

 

לא צוינו מס' יחידות דיור בתאי השטח ביעוד קרקע מסחר ותיירות ועירוני מעורב, ולפי הערה בטבלה 5 מבקשים תתאפשר המרת זכויות בניה משימושים עירוניים למגורים, בהיקף שלא יעלה על 20% מזכויות הבנייה.

 

מבוקש שתותר חריגה מקווי בניין למבנים הקיימים התואמים את השימושים המותרים בתא השטח, לפי מסגרת המבנה הקיים, אך לא מעבר לגבולות המגרש.

 

תכניות מפורטות החלות התחום התכנית: תכנית ג/400 אושרה בשנת 1963: חלקים רבים בתחום התכנית נכללים ביעוד אזור חקלאי לפי תכנית זו.

 

תכנית ג/566 אושרה בשנת 1969: תכנית לגן לאומי הכרמל, שחלה על חלקים בתחום התכנית וקבעה בהם יעוד גן לאומי, בעיקר במרכז ומזרח שטח התכנית.

 

תכנית ג/792 אושרה בשנת 1977: תכנית לשיפור תוואי כביש עוקף כפרים (כביש 116). מרבית תוואי הכביש לא בוצע בפועל לפי התכנית הנ"ל ובחלקים רבים הוא כלל אינו ישים לאור בנייה בלתי חוקית. לפיכך, במסגרת תכנית הכוללנית המאושרת סומן יעוד הדרך מתכנית זו לביטול.

 

תכנית 356-0210583 אושרה בשנת 2017: תכנית יישובית לשינוי הוראות ומגבלות בנייה בדלית אל כרמל, התכנית אפשרה הסדרה (בתחום תכניות מאושרות) של מבנים קיימים בחריגות בניה והגדלת ותוספת יחידות דיור ללא שינוי בייעודי קרקע.

 

תכנית 399-0205872 אושרה בשנת 2017: תכנית נקודתית לשינוי יעוד מאזור חקלאי ליעוד של מסחר לצורך הסדרה של גן אירועים ומסעדה קיימים. בתכנית שבנדון מוצע יחס של החלפה לתכנית נקודתית זו והשטח נכלל בתחום איחוד וחלוקה החדש.

 

 

תכנית 356-0750901 אושרה בשנת 2021: תכנית נקודתית לשינוי יעוד מחקלאי למגורים ב' ודרך מוצעת למען הסדרת בניה קיימת בחלק מחלקה 32 גוש 11502 ובתכנית שבנדון מוצע יחס של החלפה לתכנית נקודתית זו והשטח נכלל בתחום איחוד וחלוקה החדש.

 

 

תכניות גובלות רלוונטיות: שכונת חיילים משוחררים: עד/1154/א אושרה בשנת 2014: תכנון מחדש לשכונת חיילים משוחררים מדרום לכביש המוביל למוחרקה. רוב שטח התכנית אינו נכלל בתכנית שבנדון, למעט חלק קטן במזרח בייעודי קרקע של דרכים ושצ"פ ובמסגרת התכנית החדשה מוצעת הסדרה של מבני מגורים וצמצום יעוד הדרך המאושרת, כאשר השטח נכלל בתחום איחוד וחלוקה.

 

ג/במ/1154 אושרה בשנת 1994: תכנית לשכונת מגורים לחיילים משוחררים. רוב שטח תכנית זו אינו נכלל בתכנית שבנדון, למעט חלקים בצפון אשר נקבעו ביעוד של שצ"פ ודרכים ובתכנית החדשה מוצע שינוי תוואי הדרך לצורך הסדרה של בתי מגורים ושינוי יעודי קרקע, כאשר חלק קטן בצפון מערב (חתא 802 מוצע) נכלל בתחום איחוד וחלוקה.

 

תכנית 356-0144261 ואדי אל פש אושרה בשנת 2016: תכנית לשכונת מגורים בהיקף של כ-3,300 יח"ד ובצפיפות ממוצעת של 5 יח"ד/דונם. חלקים מעטים מתכנית זו נכללים בתכנית שבנדון, כאשר מוצע בהם שינויים בייעודי קרקע  כדי להתאים למצב הבנוי הקיים, ונכללו בתחום איחוד וחלוקה.

 

תכנית 399-1237353 החלטה על אישור בתנאים מיום 13.1.25 תכנית לבית קברות ודרך גישה אליו.

שטח יעוד בית הקברות מסומן בתכנית שבנדון בייעוד "עפ"י תכנית מאושרת אחרת" ודרך הגישה אל בית הקברות הוטמעה ביעוד דרך מוצעת.

תכנית מתאר כוללנית מס' 356-0327999 אושרה בשנת 2023: שטח התכנית נכלל במתחמים 9.1-9.4, כאשר ישנם שטחים שנכללים בחלקים קטנים ממתחמי תכנון מס' 3.3 (בתחום תכנית מאושרת ואדי אל פש 356-0144261) ו-3.1 (שטח ללא תכנון מפורט).

 

ייעודים: רוב השטח ביעוד מגורים (מוכלל). בנוסף ישנם תאי שטח ביעוד שצ"פ (תא שטח מס' 61 עבור פארק עירוני - ראו הרחבה בהמשך), מגורים ותיירות, דרכים, קרקע חקלאית וגן לאומי (חלקים מתא שטח מס' 71).

 

בתחום התכנית שבנדון תוכננו שתי דרכים מאספות דרך מס' 13 מאספת רמה 2 ודרך מס' 20 מאספת רמה 1.
מסומנים בתשריט הכוללנית מס' סימבולים, כדלקמן: טיילת, מבנים לצרכי חינוך, מבנים לצרכי פנאי ותרבות וציר הולכי רגל.

 

שכונת חיילים משוחררים: עד/1154/א אושרה בשנת 2014: תכנון מחדש לשכונת חיילים משוחררים מדרום לכביש המוביל למוחרקה. רוב שטח התכנית אינו נכלל בתכנית שבנדון, למעט חלק קטן במזרח בייעודי קרקע של דרכים ושצ"פ ובמסגרת התכנית החדשה מוצעת הסדרה של מבני מגורים וצמצום יעוד הדרך המאושרת, כאשר השטח נכלל בתחום איחוד וחלוקה.

 

ג/במ/1154 אושרה בשנת 1994: תכנית לשכונת מגורים לחיילים משוחררים. רוב שטח תכנית זו אינו נכלל בתכנית שבנדון, למעט חלקים בצפון אשר נקבעו ביעוד של שצ"פ ודרכים ובתכנית החדשה מוצע שינוי תוואי הדרך לצורך הסדרה של בתי מגורים ושינוי יעודי קרקע, כאשר חלק קטן בצפון מערב (חתא 802 מוצע) נכלל בתחום איחוד וחלוקה.

 

תכנית 356-0144261 ואדי אל פש אושרה בשנת 2016: תכנית לשכונת מגורים בהיקף של כ-3,300 יח"ד ובצפיפות ממוצעת של 5 יח"ד/דונם. חלקים מעטים מתכנית זו נכללים בתכנית שבנדון, כאשר מוצע בהם שינויים בייעודי קרקע כדי להתאים למצב הבנוי הקיים, ונכללו בתחום איחוד וחלוקה.

 

תכנית 399-1237353 החלטה על אישור בתנאים מיום 13.1.25: תכנית לבית קברות ודרך גישה אליו. שטח יעוד בית הקברות מסומן בתכנית שבנדון בייעוד "עפ"י תכנית מאושרת אחרת" ודרך הגישה אל בית הקברות הוטמעה ביעוד דרך מוצעת.

גובה: במתחמים 9.1 ו-9.4 – למגורים עד 6 קומות ו-5 קומות למבנים ומוסדות ציבור, במתחם 9.2 –8 עד 12 קומות למגורים (לאורך דרכים ראשיות) ו-5 קומות לתיירות ולמבני ומוסדות ציבור, במתחם 9.3 – עד 8 קומות למגורים ומגורים ותיירות ו-5 קומות למבנים ומוסדות ציבור.

 

צפיפות: צפיפות ממוצעת בקרקעות בבעלות פרטית של 8 יח"ד/ד' ובקרקעות בבעלות מדינה של 10 יח"ד/ד'.
זכויות בנייה: בכל המתחמים עד 120% למגורים ו-200% למבנים ומוסדות ציבור.

 

בנוסף, במתחם 9.3 ביעוד מגורים ותיירות הותר עד 220%. יצוין כי זכויות הבנייה שנקבעו הן ברוטו (עיקרי ושירות) ומעל מפלס הכניסה (לא כולל שטחי בניה מתחת למפלס כניסה/תת קרקעיים).

 

 

הנחיות רלוונטיות לתחום התכנית: תנועה: כביש עוקף כפרים (672): באזור המסומן דרך לביטול, יבוטל תוואי כביש 'עוקף כפרים' (המאושר בתכנית ג/792) , אשר אינו ניתן ליישום בשל בנייה קיימת. מוצעת מערכת דרכים מאספות כחלופה לתוואי עוקף יישובים, כפי שהוצע בתכנית הכוללנית לעוספיא. מוצע לפתח מערכת תנועה משנית שתכלול מערכת דרכים היקפית ודרכים קיימות שיקשרו בין שכונות המגורים הקיימות והמתוכננות בצד המערבי והמזרחי אל דרך מס' 672. מערכת זו תפחית עומסי תנועה מדרך מס' 672 הקיימת ותייתר את הצורך ב"כביש עוקף כפרים".
הדרכים המאספות במתחמים 9.1-9.2 יתוכננו כרחובות עירוניים פעילים עם מרחבים ציבוריים לאורכן, מדרכות רחבות ועצי צל ומתן אפשרות למעבר איכותי להולכי רגל ולרוכבי אופניים.
 

 

ממשק פיתוח עם שטחים פתוחים: התכנית הכוללנית הגדירה 5 מקטעים בעלי מאפיינים שונים לממשק של תחום הפיתוח עם פארק, כאשר שטחהתכנית שבנדון כולל שני מקטעים A ו-B.

 

מקטע A מאופיין בפיתוח צמוד דופן למדרון העולה בצפון מזרח היישוב. תכניות מפורטות הכוללות חלקים ממקטע זה יציעו פתרונות פיסיים לגבול פיתוח ברור, כגון קיר ניקיון, להגנה על השטחים החקלאיים ושטחי הגן הלאומי בגבעות הסמוכות מצפון.

 

מקטע B- מאופיין בטופוגרפיה מישורית יחסית ורציפות של השטח. אזור זה מהווה פוטנציאל לפעילות בין היישוב לפארק הכרמל ויתוכנן עפ"י המפורט להלן:בתכניות מפורטות תאי שטח 903 ו-1101 (יעוד תיירות, ומגורים ותיירות בהתאמה) יתוכננו באופן שהמרחב הציבורי של המלון יופנה ויקושר לפארק הכרמל. הדופן הפונה אליו תפותח במפלס הקרוב למפלס הקרקע של הגן הלאומי תוך רציפות מירבית של תוואי. הקרקע. יעשה מאמץ לשמר את מירב העצים והצמחייה הטבעית בדופן המזרחית ולא יופנו חצרות משק לכיוון פארק הכרמל.
 

 

מקטע דרך 13 הגובל בגן לאומי בתא שטח 71 יהווה גבול פיזי בין הפיתוח לבין פארק הכרמל. חתך הדרך יכלול טיילת בדופן המזרחית ו יתוכנן כך שיאפשר קשר וויזואלי ופיזי מרבי בין היישוב לפארק, לרבות מרחבי חציי הנוחים ומזמינים ליצירת רצף בין השצ"פ היישובי הראשי (תא שטח 61) לבין גן לאומי בתא שטח 71.

 

הטיילת תתוכנן כמרחב ציבורי פתוח ברוחב של כ- 15 מ' לאורך רחובות, תוקצה לציבור ותתפקד כשצ"פ אורכי המיועד להולכי רגל ורוכבי אופניים, מרחב פעילות ציבורי פעיל עם פיתוח אינטנסיבי. בטיילת ישולבו פינות ישיבה, מקומות להתכנסות, ושימושים נוספים הכלולים ביעוד שצ"פ.

 

באזורים עם בניה קיימת, בהם לא ניתן להקצות את מלוא רוחב הטיילת כאמור בסעיף לעיל, תישמר רציפות הטיילת ורוחבה יקבע בהתאם לבניה הקיימת.

 

תכנית מפורטת אשר בתחומה סימון טיילת, תקבע במדויק את מיקומה, תוך שמירה על טיילת הולכי רגל רציפה.
בתכנית מפורטת הכוללת טיילות ו/או שבילי אופניים החוצים דרכים ארציות, תבחן אפשרות של הפרדה מפלסית על מנת להבטיח חצייה בטוחה של הולכי רגל ואופניים. ייעשה מאמץ תכנוני לחבר את הטיילות והשבילים לרחובות ולשבילים סמוכים.

 

יותר טיפול עילי ותת קרקעי במי נגר בתחום הטיילות והשבילים.  לא תותר תנועת כלי רכב ממונעים בצירים הנ"ל, למעט רכב תפעולי ותחזוקה.

 

ציר הולכי רגל: תכנית מפורטת אשר בתחומה מסומנים צירי הולכי רגל תקבע מערכת שבילים על בסיס המסומן בתשריט, המבנה העירוני ונספח הנוף.ציר הולכי הרגל יתוכנן כשביל הולכי רגל המקשר את השצ"פים לשטחים הפתוחים במעטפת הישוב. הציר יוצלל בעצים ו/או הצללות.

 

סימבול מבנה לצרכי תרבות ופנאי: באזורים המסומנים בסימבול זה ימוקמו מוקדי תיירות ו/או מגרשי ספורט עפ"י המפורט בהוראות המתחמים.

 

סימבול וסימון מבני ציבור: יותרו שינוי מיקום של מבני הציבור וגמישות בגבול מגרש ,פריסה בשטח ותת מתחם, כל עוד אין הפחתה בהיקפם על פי ההוראות למתחם. תותר אפשרות לפיצול בית הספר הנדרש ל- 2 מיקומים נפרדים עם מספר כיתות נמוך יותר בכל אחד כל עוד אין הפחתה במספר הכיתות סה"כ.

 

הוראות למתחם 9.1: המתחם יפותח כהמשך אורבני רציף של שכונת וואדי אל פש, תוך פיתוח מערך הדרכים המאספות.

 

יפותחו צירים ירוקים המחברים את המתחם אל השטחים הפתוחים המוצעים במתחם 9.2. לא יותרו חזיתות מסחריות רציפות לאורך הדרכים המאספות, אלא במוקדים נקודתיים לאורך הצירים הנ"ל.

 

בתכנית המפורטת ייקבעו האמצעים הפיסיים להגדרת גבולות המגרשים הנמצאים בקצה הפיתוח ובממשק עם השטחים הפתוחים, כפי שפורט בסעיף 6.2.1 בחוו"ד זו.

 

הוראות למתחם 9.2: הגישה לשכונה תתבצע באמצעות דרכים מאספות מזרחיות כחלק משלד התנועה היישובי המוצע. פיתוח המגורים יותנה בביצוע בפועל של הדרכים המאספות המזרחיות מס' 13 ומס' 20 במלואן וחיבורן אל מערכת הכבישים הקיימת.

 

 

מתחם האצטדיון המאושר במרכז הישוב יבוטל ומגרשי הספורט יתוכננו בסמיכות לפארק היישובי. בתכנון השכונה יושם דגש על סביבה עירונית אטרקטיבית שתכלול מרכיבים עירוניים, כגון: שטחים ציבוריים פתוחים אינטנסיביים, טיילות, מדרכות, מבני ציבור, חזיתות מסחריות וכד'.
 

באזורי פיתוח המוצעים מצפון וממזרח לדרך המאספת המזרחית וסמוכים לתחום פארק הכרמל ינקטו אמצעיים תכנוניים המגדירים גבול פיסי ברור בין המגרשים לפיתוח לגבול פארק הכרמל.
 

בתכנון המתחם יפורטו אמצעי הגנה מפני שריפות בחלקי היער והפארק הנושקים לו בתאום עם קק"ל.
לא יותרו כניסות למגרשים מדרכים המאספות, אלא מהדרכים הפנימיות.
 

באזור המסומן ביעוד תיירות יוקם מתחם מלונאי. בתכנון המתחם יושם דגש לממשק עם פארק הכרמל על מנת למנוע פגיעה בשטחי הפארק.
 

באזור המסומן ע"י סימבול פנאי ונופש מס' 03 תותר הקמת מוקד תיירותי ו/או מלונאי נוסף. בתכנון המוקד יושם דגש לממשק עם השטחים הפתוחים הסמוכים.
 

באזור המסומן ע"י סימבול פנאי ונופש מס' 02 יוקצה שטח לאצטדיון או מגרש כדורגל או מגרשי ספורט נוספים בשטח של כ- 12 ד'.
 

במתחם יפותחו צירים ירוקים מסוגים שונים, כגון שצ"פים אורכיים, טיילות, שדרות ירוקות, שבילים מגוננים ושבילי אופניים המקשרים את המתחם לפארק הכרמל ולשטחים פתוחים הסובבים. מיקומם המדויק של הצירים הירוקים בתחום השכונה ייקבעו בתכנית מפורטת.
 

בתחום המתחם נקבע שצ"פ תא שטח מס' 61 אשר ישמש כפארק עירוני. להלן הנחיות לגבי תא שטח זה:
תכנון שטח הפארק היישובי יכלול שמירה על אזורים של היער הקיים. ישמרו ככל הניתן גושי עצים קיימים, תוך ניצול יעיל של השטח.
 

תותר גמישות במיקום ובצורה של הפארק היישובי בתנאי ששטחו לא יפחת מ- 35.2 ד' ותישמר סמיכותו לדרך מס' 13 וקרבתו לגן הלאומי (תא שטח 71).
 

יצוין כי, בתכנית שבנדון מוצע מיקום חלופי לפארק הישובי, במרכז התכנית בסמוך לדרך המוחרקה ובאזור מרובה בעצים בוגרים לשימור, כאשר השטח שיועד בכוללנית לפארק מוצע בעיקרו לשימוש של בית ספר על יסודי.

 

הוראות למתחם 9.3: לאורך דרך מוחרקה יפותח ציר ירוק להולכי רגל ורוכבי אופניים. אזור המיועד למגורים ותיירת תותר הקמה של שימושי תיירות, מלונאות ומסחר בשילוב עם מגורים.

 

באזור המיועד לבית קברות יוקצה שטח של 10 ד' לבית עלמין היישובי. מיקום ורוחב של דרך גישה לבית העלמין מסומן בתשריט באופן סכמתי והם ייקבעו בתכנון מפורט. יצויין כי בהתאם להנחיית לשכת התכנון, שטח בית הקברות ודרך הגישה טופל בתכנית מפורטת נפרדת (399-1237353) שהוחלט לאשר בתאריך 13.1.25. התכנית שבנדון קבעה את שטח בית הקברות בייעוד "עפ"י תכנית מאושרת אחרת" והטמיעה את דרך הגישה כפי שנקבעה בתכנית המפורטת שלו.

 

באזורים המיועדים לקרקע חקלאית יותרו עיבוד חקלאי, שטחי מרעה וגידול בעלי חיים. בתכנית המפורטת ייקבעו האמצעים הפיסיים להגדרת גבולות המגרשים הנמצאים בקצה הפיתוח ובממשק עם השטחים הפתוחים.

 

הוראות למתחם 9.4: המתחם יפותח כשער כניסה לדרך מוחרקה המהווה ציר תיירותי היסטורי חשוב המחבר את היישוב לפארק הכרמל. בצומת דרכים 672 ודרך מוחרקה יפותח מתחם מסחרי פתוח המשלב את מתחם השוק, מסחר ומגורים. יוקצה שטח של 10 ד' לפחות למתחם השוק.

 

לא תותר הקמת קניונים ומוקדי מסחר פנימיים. בכל שאר השטח תישמר הצמחייה הטבעית ככל הניתן ויפותח גינון אינטנסיבי. לאורך דרך מוחרקה יפותח ציר ירוק להולכי רגל ורוכבי אופניים.

 

פתרונות החניה יינתנו במרוכז בחלק האחורי של מתחם השוק ולא בחזיתות הפונות לכיוון הציר הראשי 672 ודרך מוחרקה.

תכנית מתאר מחוזית תמ"מ 14/6 אושרה בשנת 2023: בהוראות השינוי לתמ"מ נקבעה גמישות להרחבת השטח לפיתוח כדלקמן:

 

סך כל השטחים להרחבת אזור פיתוח עירוני לא יעלו על 1% מהשטח המסומן בתשריט כאזור פיתוח עירוני ליישוב.
על אף האמור בסעיף קטן א. לעיל, תותר הרחבה העולה על 1% בתנאים הבאים: 1) ההרחבה מבוקשת במסגרת תכנית כוללת ליישוב. 2) סך כל השטח להרחבה לא יעלה על 2% מהשטח המסומן בתשריט כאזור פיתוח עירוני לאותו יישוב.

 

סה"כ שטח המוגדר לאזור פיתוח עירוני בתמ"מ לישוב הינו 9,694 דונם. לפיכך, סך השטח שניתן להרחיב במסגרת תכניות מפורטות בכל הישוב הוא כ-97 דונם.

 

התכנית הכוללנית המאושרת הוסיפה שטחי בינוי בהתאם לגמישות המתאפשרת בתמ"מ, בהיקף של כ-90.7 דונם בכל הישוב. לפיכך, סך השטח הנותר לניצול מלוא הגמישות בתמ"מ לכל תחום הישוב, עומד על כ-7 דונם.

 

בקו הכחול של התכנית נכללים כ-57 דונם החורגים מכתם הפיתוח של התמ"מ שלא הופיעו בכוללנית המאושרת, בהתאם לפירוט שלהלן: כ-9 דונם במזרח ביעוד גן לאומי לפי התמ"מ שבמסגרת התכנית שבנדון מוצעים לפיתוח בייעודי קרקע של מסחר ותיירות ודרך מוצעת.

 

כ-48 דונם בדרום מזרח התכנית (באזור בית הקברות) ביעוד שטח פתוח/חקלאי מוגן לפי התמ"מ, ומוצעים בתכנית לפיתוח בייעודי קרקע של מגורים, מסחר ותיירות, דרך מוצעת ושצ"פים.

תכניות מתאר ארציות: תמא/1/35: מרקמים: שטח התכנית במרקם שמור משולב כאשר בחלק המזרחי והדרומי בתכנית בתחום שמורות וגנים. לפי תשריט הנחיות סביבתיות השטח ברגישות נופית סביבתית גבוהה ובשטח לשימור משאבי מים. בהתאם לסעיף 10.1.4 לתמ"א בשטח בעל רגישות סביבתית גבוהה יש להזמין את נציג רט"ג להשמיע עמדתו בדיון, ובהתאם לסעיף 11.2 לתמ"א יש להעביר את הנספח הנופי סביבתי להתייחסות רט"ג, משרד החקלאות ומשרד הגנת הסביבה. הועברו פניות לגופים אלו והתקבלה התייחסות משרד הגנת הסביבה לפיה הנספח הנופי סביבתי חסר ואינו ערוך כנדרש, וטרם התקבלה התייחסות משרד החקלאות ורט"ג.

 

הרחבה ניכרת: מדובר בתכנית ל'הרחבה ניכרת' כפי שהוגדר בתמ"א (תוספת של יותר מ-100 יח"ד). ביחס להוראות בסעיף 12.1 לתמ"א, מסמכי התכנית כוללים: נספח תחבורה העוסק גם בתח"צ, נספחי תשתיות העוסקים בניקוז, ביוב, מים ונספח פרוגרמה. יידרשו הוראות המבטיחות את ביצוע התכנית, בד בבד עם ביצוע התשתיות הנדרשות לצורך ההרחבה המוצעת, לרבות מוסדות ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים וכן הוראות המבטיחות את מתן היתרי הבניה בקיומם של תכניות ביוב ותכניות ביוב מפורטות וקביעת שלבי ביצוע להבטחת השלמת פתרון הביוב עד לגמר הבניה.

 

דיור בהישג יד: במסגרת התכנית נקבע כי לפחות 15% ממספר יחידות הדיור בכל מגרש, או במספר מגרשים המוגשים במסגרת היתר יחיד, יהיו יחידות דיור קטנות (עד 80 מ"ר). בנוסף התכנית מאפשרת במגרשי המגורים הקמת דיוריות (ששטחן לא יפחת מ-25 מ"ר ולא יעלה על 50 מ"ר).

 

תמא 4/35: תחזית האוכלוסייה (הריאלית) ישוב על פי תכנית הכוללנית הינה כ-85,000 כך שלפי השינוי לתמ"א דאלית אל כרמל מתאימה לדגם ישוב 4 שבו נקבע שהצפיפות ברוטו צריכה להיות של 20,000 איש/קמ"ר והצפיפות נטו ביח"ד צריכה להיות 16 יח"ד/דונם במתחם אינטנסיבי -14 יח"ד/דונם במתחם רגיל.

 

מתחם חריג – לאור מאפייני הישוב, הקרבה של התכנית לשטחי הגן הלאומי ומאחר ושטח התכנית ברובו בקרקע בבעלות פרטית הכולל גם בנייה קיימת, לשכת התכנון סבורה שאין להחיל על התכנית את הצפיפות שנקבעה בתמ"א ל'מתחם רגיל' ולאפשר בתכנית את הצפיפות הממוצעת שנקבעה בתכנית הכוללנית (בקרקעות בבעלות פרטית 8 יח"ד/דונם ובקרקעות בבעלות מדינה 10 יח"ד/דונם).

 

דיור מכליל – כאמור בהתייחסות ל'דיור בהישג יד' בתמ"א 1/35 המפורט לעיל, התכנית קובעת כי 15% מיחידות הדיור המותרות במגרשי המגורים יהיו דירות קטנות וכן מאפשרת הקמת דיוריות.

תמ"א 1 – לפי פרקים: פרק המים: התכנית נמצאת בתחום שטח בעל חשיבות גבוהה להחדרה והעשרה של מי תהום. מאחר והשימושים המבוקשים בתכנית אינם חשודים כמזהמים למי תיהום, לא נדרשת התייחסות רשות המים.

 

פתרון ביוב לתכנית מצורף נספח מים וביוב לפיו הולכת השפכים משטח התכנית הינה למט"ש ניר עציון. התקבלו התייחסויות של משרד הבריאות ותאגיד המים.

 

פרק הפסולת: תכנית מפורטת לשימושים העתידים ליצור פסולת בהיקף משמעותי, כגון תכנית לשכונה חדשה תכלול בנספח הבינוי שלה סימון סכמתי מנחה למרכז איסוף פסולת והוראות להקמתו. כמו כן, כן תכלול התכנית התייחסות לטיפול בפסולת הבניין שתיווצר בתקופת העבודות.

 

פרק שטחים פתוחים: בשטח התכנית שטחים נרחבים המוגדרים לפי התמ"א בשכבת מוגנים כגן לאומי הכרמל. למעט כ- 9 דונם, כל השטחים התכנית אושרו לגריעה מהגן לאומי במסגרת קידום התכנית הכוללנית ושינוי תמ"מ 14/6.

 

 

פרק הדרכים: בשטח התכנית מסומנת דרך אזורית כדרך חלופית לדרך 672. לפי סעיף 4.2.1.1 לתמ"א בתחום דרך אזורית נדרש לשמור על מרחק של לפחות 40 מ' מהציר. במסגרת התכנית הכוללנית נקבעו מס' דרכים מאספות שמטרתן החלפה במקטעים מסויימים את התוואי של דרך אזורית החלופית שסומנה בתמ"א.

 

בתחום התכנית שבנדון הוגדרה בכוללנית דרך מס' 13 כדרך מאספת, כאשר המועצה הארצית בהחלטתה בכוללנית מתאריך 28.1.20, אישרה הקלה מקו בניין עבור דרך אזורית מס' 13 ל- 15 מ' מציר הדרך ו-5 מ' משפת הדרך, וקו בניין של 0 מ' משפת הדרך עבור המבנים הקיימים ערב אישור התכנית. בנוסף, בהחלטה זו המועצה הארצית גם הבהירה כי: "תכניות מפורטות לאורך דרך מס' 13,12,112 ככל שתיוותר דרך ברשת הארצית , ידרשו לקבלת אישור לפי הוראות הגמישות הקבועות בתמ"א, ככל שיבקשו לקבוע צמצום בקווי הבניין הקבועים בתמ"א לתחבורה".

 

במסגרת התכנית שבנדון, מוצע שינוי של תוואי דרך מאספת מס' 13 והיא אינה תואמת לתוואי שאושר במסגרת הכוללנית. כמו כן, מוצעים קווי בניין של 3-4 מ' בייעודי הקרקע הסמוכים לדרכים הראשיות, לפיכך נדרש אישור הולק"ו.

 

תמ"א 8/1 – ניהול מי נגר: בהתאם לשינוי לתמ"א בכל תכנית הכוללת בינוי (למעט תשתית)- נדרש לקבוע יעד נגר לניהול לפי המחשבון ויעד ספיקה יוצאת מווסתת (מהשטח המנוהל).

 

לפי סעיפים 7.1.4 ו- 7.1.6 בשינוי לתמ"א בתכנית הכוללת בינוי ששטחה גדול מ- 5 דונם נדרש לצרף מסמך ניהול נגר וניקוז. כאשר את המסמך יש לערוך בהתאם למפורט בנספח ב' 4 ולפי סעיף 7.1.6.3 בשינוי לתמ"א המלצות מסמך ניהול הנגר והניקוז לעניין האמצעים לניהול הנגר יוטמעו במסמכי התכנית בכפוף לשיקול דעתו של מוסד התכנון.

 

תמ"א 1/12 תיירות: בתכנית הכוללנית נקבעו בתחום התכנית שבנדון שטחים ביעוד של תיירות תא שטח 1001 שהכוונה שיפותח למלונאות בממשק עם הגן הלאומי, וביעוד מגורים ותיירות (תאי שטח 903 ו-904) שבהם נקבע שתותר הקמה של שימושי תיירות, מלונאות ומסחר בשילוב עם מגורים והתכנית שבנדון גורעת את יעוד הקרקע לתיירות בלבד (תא שטח 1001), ומאפשרת מס' תאי שטח ביעוד משולב של מסחר ותיירות. בנוסף, אין בהוראות התכנית התייחסות להוראות תמ"א 1/12 (בנושא עמידה בתקנים הפיזיים של משרד התיירות, אי פיצול בעלויות של היחידות המלונאיות וכו').

 

למרות מס' פניות שבוצעו ע"י לשכת התכנון, טרם התקבלה התייחסותם לתכנית. יחס לדרישות חוק, תקנות והנחיות: קרקע חקלאית: שטח התכנית נכלל בתחום קרקע חקלאית מוכרזת לפי התוספת הראשונה לחוק. שטח התכנית הנכלל באזור לבינוי בכוללנית המאושרת לא יידרש אישור הולקחש"פ מאחר והתכנית הכוללנית וכן שינוי תמ"מ 14/6 אושרו במועצה הארצית. עם זאת, לגבי השטחים בדרום התכנית, שאינם נכללים בתכניות הנ"ל ונקבע בהם יעוד קרקע חקלאית, ככל ויוחלט להשאירם בתכנית יידרשו באישור הולקחש"פ.

 

עצים בוגרים: מאחר והתכנית כוללת שטחים שנכללו בגן הלאומי הם מתאפיינים בריבוי של עצים בוגרים. לתכנית צורף נספח עצים בוגרים לפיו בתחום התכנית קיימים כ-8,400 עצים בוגרים, מתוכם 1,530 עצים מיועדים לשימור, 5,010 עצים להעתקה ו-1,850 עצים לכריתה. מרבית העצים המוצעים להעתקה בתכנית, נכללים בתחום מגרשי מגורים ולא ברור ממסמכי התכנית מה המנגנון והיישום ביחס לנ"ל. יצויין כי, התקבלה התייחסות פקיד היערות מתאריך 11.3.25 לפיו סקר העצים של התכנית אינו מאושר.

שמורות וגנים לאומיים –חלק נכבד משטח התכנית היה בעבר נכלל בגן לאומי מוכרז הכרמל ובמסגרת אישור התכנית הכוללנית ואישור תמ"מ 14/6 התקבל אישור מועצת גנים לאומיים ושמורות טבע וכן בוצעה גריעה בפועל מהגן הלאומי. כ-9 דונם משטח התכנית המוצעת, אינם נכללים באזור לפיתוח בתמ"מ 14/6 ובתכנית הכוללנית מצויים ביעוד של גן לאומי. ככל ויוחלט לכלול אותם בתכנית יידרש אישור מועצת גנים לאומיים והליך של גריעה.

 

אתר עתיקות: חלק קטן בדרום שטח התכנית נכלל באתר עתיקות מוכרז כרך, ח' אל- (2290/0). התכנית הועברה להתייחסות רשות העתיקות ולא התקבלה התייחסותם. יצויין כי, קיים סעיף עתיקות בהוראות התכנית.

 

גז טבעי: בנושא עידוד אספקת אנרגיה בגז טיבעי במתחמים גדולים (שכונות, תעסוקה וכו') יש להטמיע את הנחיות מנהל התכנון מ-19.6.17 לסעיפים בהוראות התכנית.

 

כמו כן לתאם עם חברת חלוקת הגז מוקדם ככל הניתן (ע"מ לשלב בתכנית את תכנון רשת החלוקה, תחנות הגז, מרכזי אנרגיה וכו').

 

התייחסויות שהתקבלו לתכנית: החלטת וועדה מרחבית רכס הכרמל מיום 10.2.25 על המלצה להפקדת התכנית בתנאים.

 

בתאריך 18.2.25 התקבל דו"ח פיקוח וועדה מרחבית רכס הכרמל לפיו ברוב המוחלט השטחים שסומנו בתכנית כשצ"פים ומבנים ומוסדות ציבור הינם פנויים מלבד קירות תמך ומבנים זעירים. כמו כן, בתאי שטח שיועדו לחניון 1003-1004 אין בנייה, אך בחניון בתא שטח 1006 קיים כביש אספלט שמוביל לתא שטח 478 בתכנית. בשטח המוצע ביעוד כיכר עירונית קיימות סככות ופועל בו שוק.

 

התקבלה התייחסות מהרשות לאכיפת מקרקעין בתאריך 23.2.25 ובה פורטו מבנים או חלקי מבנים קיימים החורגים לדרכים המוצעות בתכנית, אשר לא סומנו להריסה בתשריט.

 

 

לשכת התכנון פנתה מספר פעמים לגופים: רט"ג, רמ"י, משרד התחבורה, משרד החקלאות, רשות העתיקות ומשרד התיירות, וטרם התקבלה התייחסותם לתכנית.

 

התקבלו התייחסויות מהגורמים הבאים: חוו"ד המשרד להגנת הסביבה התקבלה ביום 5.3.25 לפיה הם מתנגדים לגריעת שטחים מהגן הלאומי לשטחים לפיתוח, יש לתקן את הנספח הנופי סביבתי והטמעת המלצותיו בהוראות התכנית והערות נוספות למסמכי התכנית.

 

חוו"ד פקיד היערות מיום 11.3.25 לפיו סקר העצים אינו מאושר בעיקר בשל היקף העצים הבוגרים המוצעים להעתקה. התייחסות קק"ל מיום 11.3.25 לפיה אין מניעה לקידום התכנית.

 

התייחסות תאגיד מים וביוב 'פלגי מוצקין' מתאריך 18.3.25 לפיה בתכנית לא נלקחו בחשבון הקצאות קרקע לטובת מתקנים הנדסיים של איגום מים ותחנות שאיבה.

 

עמדת מעהב"ט מיום 13.3.25 שהועברה לעורכי התכנית לפיה אינם מתנגדים לתכנית בכפוף לתנאים (גובה מקסימלי לבניה, אישור נדרש להקמת עגורנים/מנופים וכו').

 

התייחסות משרד הבריאות מתאריך 20.3.25 לפיה נספח המים והביוב שהוגש לא מספק עבור תכנית בסדר גדול זה ופירוט הנתונים הנדרשים להשלמה.

 

התייחסות נת"י מיום 25.3.25 הכוללת הערות ראשוניות. צוין כי, לתכנית קיים ממשק עם דרך 672 (עוקפת כפרים) המקודמת ע"י נת"י ולא בוצע תיאום מולם ולכן מבקשים השלמת התיאום מולם טרם הפקדת התכנית.

 

התייחסות החברה להגנת הטבע מתאריך 27.3.25 בה טוענים שאין הצדקה לחריגה מתכנית המתאר הכוללנית, שיש לתקן את הנספח נופי סביבתי כתנאי להפקדת התכנית, להגדיל את הצפיפות בהתאם לתמ"א 4/35, לקבוע שלביות בינוי, התייחסות לרצועת חיץ אש בתחום הקו הכחול של התכנית והערות נוספות.

 

התייחסות משרד החקלאות מיום 30.3.25 לפיה השטח של כ- 40 דונם בדרום מזרח התכנית אינו מאופיין בפעילות חקלאית ואין להם התנגדות לתכנית.

 

בתאריך 30.3.25 התקבלה התייחסות עקרונית של רט"ג בה מציינים כי אין סיבה בתכנית ואדי אל פש להציג תכנון המוביל לגריעות נוספות מהגן הלאומי.

 

ישיבות עבודה: טרם הגשת התכנית התקיימו שתי ישיבות תיאום עם לשכת התכנון בתאריכים 12.11.23 ו-18.2.24. על אף הסיכום שהיה, לא התקיימה ישיבת תיאום מסכמת עם לשכת התכנון בטרם הוגשה התכנית לוועדה המחוזית.
לאחר קליטת התכנית התקיימה ישיבת תיאום בנושא עקרונות שמאיים.

 

מהלך הדיון: נציגת משב"ש, יזמי התכנית, בשיתוף עם הרשות המקומית מברכת על התכנית שהינה חשובה לישוב ולמשרד והיא תוצר של עבודה ממושכת בשנתיים האחרונות.

 

עורכת התכנית הציגה את העקרונות העיקריים של התכנית והתייחסות צוות התכנון לסוגיות שעלו בחוו"ד מתכנן המחוז מיום 24.3.25, ובעיקרן:

 

הפארק העירוני מוצע במיקום טוב יותר מאשר זה שנקבע בכוללנית, בלב השכונה ובסמוך לדרך המוחרקה, ויאפשר שימור של הרבה עצים בוגרים.

 

 

לאור עדכון עקרונות השומה, הצפיפות הממוצעת בקרקעות בניהול רמ"י היא 17 יח"ד/דונם. מוקצים 21 מגרשי תמורה וסה"כ כ-670 יח"ד.

 

תוספת יחידות הדיור במגרשים ביעוד עירוני מעורב וביעוד מסחר ותיירות הינה של כ-800 יחידות דיור, לפי חישוב של 195 יח"ד ביעוד מסחר ותיירות, 270 יח"ד ביעוד עירוני מעורב, ו-330 יח"ד לפי תגבור זכויות במגרשי מדינה.

 

בתא שטח 600 – לפי בדיקת צוות התכנית, לאור המגמות הקיימות בישוב, בפועל לא יידרש בית ספר על יסודי ל-60 כיתות וניתן להסתפק בהקצאה המתייחסת למימוש של 3,000 יח"ד (30 כיתות לימוד). לכן, מציעים שתא שטח 600 יפוצל לשניים, אחד בגודל 9 דונם לטובת בית ספר והשני בגודל 12 דונם לאפשרות עתידית להעברת האצטדיון ומגרשי הספורט הקיימים במרכז הישוב.

 

לגבי הטיילות (מזרחית ודרך המוחרקה) הציגה חתך עקרוני של הדרכים והצעתם היא שהטיילת המזרחית תהיה על בסיס זכות דרך מס' 4 ברוחב 18 מ' ולאורך ציר המוחרקה הטיילת תהיה בחלקה על בסיס רוחב המדרכה המתוכננת ובחלקה בתחום מרווחי הבניה (קולונדה) של המגרשים עם חזית פעילה.

 

לגבי השוק הקיים מציעים שמתחם השוק יוגדל, השצ"פ ישנה את ייעודו ל"עירוני מעורב" ויהווה חלק מהמגרש שיוקצה למדינה ושביעוד כיכר עירונית תתאפשר פעילות של שוק מקורה כשימוש מסחרי נלווה.

 

לגבי החריגה ליעוד גן לאומי ("משולשים") בשטח כולל של כ-9 דונם, הם נדרשים מבחינה תכנונית להתוויית דרך מאספת מזרחית (דרך מס' 4). נבחנו מספר חלופות ומבחינה תנועתית התוואי המוצע הוא הכרחי. לגבי השטחים החורגים מתחום הבינוי שנקבע בכוללנית בדרום מזרח התכנית (כ-48 דונם) הם נכללו בתכנית כדי לא לחצות חלקות בבעלות פרטית ולהכליל חלקות בשלמות בתחום איחוד וחלוקה.

 

לגבי עצים בוגרים ציינה כי הם החלו בתיאום עם פקיד היערות והטמעת שינויים במסמכי התכנית. לגבי אזור חיץ משריפות ציינה שרוב השטחים הגובלים בתכנית אינם מיוערים ומוצע שרצועת החיץ תהיה בחלקה בשטח שמחוץ לקו הכחול ובחלקה בתחום התכנית על בסיס דרך מס' 4.

 

נציגת משרד הבריאות ונציג תאגיד המים ציינו שלא בוצע מולם תיאום ונספחי התשתית (מים וביוב) חסרים. יש בעייתיות לבייב את השטח הדרומי של התכנית ותחנת השאיבה הקיימת אינה סטטוטטורית ואינה עומדת בתקנים ויש לבחון להקצות בתכנית שטח למתקן הנדסי לצורך זה.

 

נציג רמ"י ציין כי בקרקעות מדינה התכנית מציעה הפרשה לא מידתית של 70% ולא ייתכן שמקצים למדינה רק מגרשים בצפיפות של 17 יח"ד/דונם שאין להם ביקוש בישוב ולא ניתן יהיה לשווק אותם. מבקשים להקצות להם בתכנית מגרשי תמורה בתמהיל צפיפות שונה. לגבי פארק עירוני, יש לבחון האם צריך להיות מחוץ לתחום איחוד וחלוקה או לא ובכל אופן לא ייתכן שבעלי קרקע פרטית בתחום הפארק כן ייכנסו לתחום איחוד וחלוקה וקרקע מדינה לא.

 

יועץ שר הפנים לקידום תכנון ביישובים הדרוזים ציין בתגובה כי מדיניות מנהל התכנון היא לצופף את המגורים, לרבות בקרקעות מדינה, וכי נדרש שינוי תפיסתי כי דאלית אל כרמל בדרך להיות עיר וצריך לקדם בה בנייה רוויה.
נציגת המשרד להגנת הסביבה ציינה שהנספח הנופי-סביבתי שהוגש הוא נופי יותר מאשר סביבתי והוא אינו ערוך בהתאם לנדרש בהוראות תמ"א  35 ולכן יש לתקן אותו ולהשלים תיאום איתם. לגבי החריגה משטח הפיתוח שאושר בכוללנית ובתמ"מ - אין הצדקה להרחיב בתכנית מעבר למה שכבר אושר. 

נציגת החברה להגנת הטבע הציגה את עמדתם ובעיקרה התנגדות לחריגה מהכוללנית, הוספת הוראה לגבי שלביות בינוי שקודם יפותחו השטחים צמודי הבינוי הקיים, אישור סקר העצים כתנאי להפקדת התכנית, שמירה על אזור חיץ בתוך הקו הכחול של התכנית ולא להותיר 'קצוות פתוחים' בתכנית, וחיבור רשת הדרכים בתכנית לדרכים מאושרות. מהנדס הוועדה המרחבית רכס הכרמל ביקש לאפשר שטחי בנייה מינוריים בשצ"פ הגדולים (למבני שירותים, מסחר נלווה וכו'). כמו כן ציין מספר הערות טכניות לפרק 6 בהוראות התכנית.

 

נציג רט"ג ציין כי בוצעו מס' תיאומים לגבי התכנית והם לא מסכימים לחריגה משטחי הפיתוח שנקבעו בכוללנית וכי יש לתת דגש במסמכי התכנית לנושא הממשק של הפיתוח עם הגן הלאומי.

 

נציג משרד התיירות מברך על התכנית וציין כי חסר בישוב מתקן אכסון מלונאי שיכול להכיל קבוצות גדולות ונכון לאפשר בתכנית מגרש כזה. בנוסף, שילוב של אצטדיון בסמוך לפארק הכרמל יכול להיות פעילות משלימה והזדמנות לנושא התיירותי.

 

נציגת משרד התחבורה מברכת על התכנית. ציינה כי התוואי המוצע של הדרכים המאספות לא תואם מולם וכרגע יש בעיה תחבורתית בצומת המוחרקה וכי נדרשות ישיבות עבודה בנושא. כמו כן, יש לוודא שהתכנון של הדרכים מבוצע לפי ההנחיות ובדרכים הראשיות שמתוכננות למעבר תח"צ השיפועים בצמתים לא עולים על 8% והשיפועים בכבישים לא עולים על 12%.

 

ראש המועצה בירך על התכנית והודה לכל הגורמים שסייעו בקידומה. ציין כי עם הפקדת התכנית הזו וקידום שתי תכניות גדולות נוספות שנמצאות בהכנה (אל ונסה ומתחמים דרומיים), הישוב יגיע להשלמת כל תחום התכנון שאושר בכוללנית. מדובר בהישג יוצא דופן ודאלית אל כרמל תהווה דוגמה ותתרום לקידום תכניות בישובים דרוזים אחרים.

החלטה: מדובר בתכנית רחבת היקף בחלק הדרום מזרחי של דלית אל כרמל להקמת שכונת מגורים בהיקף של כ-7,000 יח"ד (כ-6,000 יח"ד ביעוד מגורים ועוד כ-1,000 יח"ד בייעודי קרקע משולבים) הכוללת הסדרה ופיתוח רשת דרכים מקומיות ודרכים מאספות כהמשך לפתרון החלופי לכביש 'עוקף כפרים' שקודם בתכנית הכוללנית, פיתוח שטחי ציבור ברמה השכונתית ופארק עירוני ופיתוח וחיזוק דרך המוחרקה כציר פעילות עירוני.

 

הוועדה המחוזית מברכת על קידום תכנית אשר מאפשרת פיתוח שכונת מגורים גדולה וכן הסדרה של בנייה קיימת תוך מתן מענה לצרכי היישוב בנושאים של שטחי ציבור, תעסוקה, מסחר ותיירות, שכל אלו יתרמו לפיתוח הכלכלי של הרשות המקומית ותושביה.

 

התכנית הינה חשובה ומשמעותית עבור הישוב ומתבססת ברובה על תחום הבינוי שנקבע בתכנית המתאר הכוללנית שאושרה בשנת 2023. מאחר ולא הוצגו הצדקות תכנוניות מקובלות לתוספת שטחים לבינוי במסגרת התכנית שבנדון, הוועדה המחליטה להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

 

מהקו הכחול של התכנית יגרעו השטחים בדרום מזרח התכנית (כ-48 דונם) שנקבעו ביעוד חקלאי בכוללנית, בהתאם לסימון שלהלן:

 

לסעיף זה קיימת הסתייגות של ורד דרור נציגת השרה להגנת הסביבה וארז ארד – נציג הארגונים הסביבתיים, כדלקמן: יש לגרוע משטח התכנית גם את שטח הגן הלאומי שנכלל בקו הכחול ולבחון הסטה מערבה של דרך מס' 4 בהתאם לגבול הבינוי שנקבע בכוללנית, על מנת להימנע מגריעה מהגן הלאומי.

 

בחלק הצפוני שטח הגן לאומי ייגרע מהתכנית, תוך התאמה והסטה של דרך מס' 4 מערבה (להתחברות עם דרך מס' 6), בהתאם לתשריט להמחשה שלהלן:

מבנים קיימים: המועד הקובע להתייחסות לבנייה קיימת הוא 2.1.25 שהוא תאריך המדידה המופיע בתשריט מצב מוצע מונה תדפיס מס' 10.

 

בסעיף 1.9 בהוראות התכנית תוסף הגדרה ל'מבנים קיימים' כדקלמן: מבנים או חלקי מבנים שהיו קיימים במועד הדיון להפקדה ולפי מדידה מתאריך 2.1.25.

 

כל המבנים או חלקי המבנים החורגים לייעודי קרקע לצרכי ציבור (דרכים, שצ"פ, מבנים ומוסדות ציבור וכו') יסומנו בתשריט מצב מוצע להריסה.
 

יחידות דיור: הצפיפות בקרקעות פרטיות תהיה 10 יח"ד/דונם ובקרקעות בניהול רמ"י יש לייצר תמהיל של מגרשים בצפיפות משתנה, אך לא יותר מ-15 יח"ד/דונם.

 

ביעוד מסחר ותיירות וביעוד עירוני מעורב יתאפשר שימוש של מגורים בהיקף של עד 1,000 יחידות דיור סה"כ. מספר יחידות המותר בכל תא שטח ביעודי הקרקע הנ"ל יפורטו בטבלה 5.

 

פארק יישובי: ייבחן האם כל שטח הפארק היישובי המוצע (30 ד') ייכלל בתחום איחוד וחלוקה או שיהיה בהפקעה, בתיאום עם לשכת התכנון ויועמ"ש הוועדה. בהוראות התכנית יובהר כי השצ"פים בתאי שטח 612,614-616 ישמשו לפארק עירוני. בשטחים בהם יש פחות עצים בוגרים יותרו שימושים של שצ"פ אינטנסיבי.

 

יש לבחון הגדלת הפארק בחלק הצפוני. תאי שטח 898-899 יסומנו ביעוד של תיירות בלבד, ויותר בהם שימוש מסחרי בהיקף של עד 15% מסך שטחי הבניה המותרים מעל מפלס הכניסה הקובעת. ברשימת השימושים יובהר כי תאי שטח אלו יפותחו לאיכסון מלונאי ואטרקציות תיירותיות בדגש על הקשר ונצפות עם הגן הלאומי כרמל.
 

 

שטחי ציבור:תא שטח 600 יפוצל ל-3 תאי שטח נפרדים, צפוני שיסומן ביעוד מבנים ומוסדות ציבור עבור בית ספר על יסודי, דרומי שיסומן ביעוד של שטחים פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור  ויכלול שימוש של אצטדיון עירוני ומגרשי ספורט ובמערב שטח שיצורף לשצ"פ הסמוך (תא שטח 670). גודל תאי השטח ייקבע בתיאום עם לשכת התכנון.  להלן תשריט להמחשה:

בכל תאי השטח ביעוד מבנים ומוסדות ציבור או ביעוד משולב של שטחים פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור יותרו שטחי בניה בהיקף של לפחות 250% בנייה ברוטו ועד 5 קומות.

 

הפרוגרמה והקצאת שטחי הציבור בתכנית תעודכן לאור תוספת יחידות הדיור המוצעת (מגרשי תמורה למדינה, מגרשים ביעוד מסחר ותיירות ועירוני מעורב) ובתיאום עם יועצת הפרוגרמה של לשכת התכנון.

 

ייקבעו שטחי בניה שיתאימו לצרכי הקמת איצטדיון. הטיילות המוצעות בתכנית (מזרחית, דרך המוחרקה) יסומנו במסמכי הרקע של התכנית (בינוי, תנועה, נוף וכו').

 

ביעוד כיכר עירונית (תא שטח 750) לא יותר בינוי. טבלה 5 תתוקן בהתאם. חניונים בתאי שטח 1003 ,1004, 1005 יובהר בהוראות התכנית כי מדובר בחניון ציבורי ובטבלאות הקצאה ואיזון הם יירשמו ע"ש הרשות המקומית ("מתחת לקו").

 

שצ"פים בתאי שטח 676 ,678, 738 ייקבעו ביעוד דרך משולבת מאחר ומשמשים כחיבור של דרכים קיימות. תאי שטח ביעוד עפ"י תכנית מאושרת (1000-1002) ייגרעו מהקו הכחול כיוון שלא מוצע בהם שינוי תכנוני והם אינם נכללים בתחום איחוד וחלוקה. בתא שטח הצפוני (1000) ניתן לכלול בתכנית את השטח המוצע לזכות מעבר ברכב, ביעוד מגורים עם זיקת הנאה.

 

תא שטח 611 (שצ"פ עם הנחיות מיוחדות) ייגרע מהקו הכחול של התכנית. בתשריט מצב מוצע יש לציין מידות במ' של קווי הבניין המסומנים וגם ברוזטות של הדרכים.

 

תנועה: כל השבילים המאפשרים זכות מעבר לרכב יסומנו ביעוד של דרך משולבת ברוחב של 6 מ' לפחות. שבילים עם זכות מעבר המשמשים כדרך גישה ל 2-4 מגרשי מגורים - יש לסמן ביעוד מגורים עם זיקת הנאה.

 

נספח התנועה ותשריט מצב מצע יתוקנו בהתאם להערות יועצת התנועה של לשכת התכנון ובתיאום עם לשכת התכנון. עצים בוגרים: יש לקבל את אישור פקיד היערות לנספח עצים בוגרים. נספח עצים בוגרים יוגדר כמסמך מחייב.
עצים בוגרים הממוקמים  מחוץ לקווי הבניין המוצעים יסומנו לשימור.

 

 

איחוד וחלוקה: נספח עקרונות שמאיים יתוקן בהתאם להערות שמאית לשכת התכנון מתאריך 2.3.25. טבלאות הקצאה ואיזון יועברו לרמ"י ולהתייחסות שמאית הוועדה ויתקיים דיון וועדה נוסף לנושא זה. הנספח נופי סביבתי יתוקן בהתאם להערות המשרד להגנת הסביבה. בעריכת הנספח ישותף אקולוג-סביבתי. יש להטמיע את המלצות הנספח במסמכי התכנית.

בנספח בינוי יש להגדיר מרכז לאיסוף פסולת לשכונה ולקבוע הוראות להקמתו בהוראות התכנית.
 

הוראות התכנית: יש להטמיע את המלצות הסקר הגיאולוגי בהוראות התכנית ובתיאום עם לשכת התכנון. יש לחדד בהוראות התכנית הנחיות לגבי ממשק פיתוח עם שטחים פתוחים והגן הלאומי ולהתייחס לנושאים של קירות ניקיון, שמירת רצועת חיץ משרפות והנחיות לצמצום הפרעות אור, רעש, פסולת, צמחיה פולשת וכו' ותיאום מול רט"ג בשלב הרישוי.

 

לאורך דרכים ראשיות במגרשים בייעודי קרקע של מסחר ותיירות ועירוני מעורב יתאפשר קו בנין קדמי של 0 מ' לקולונדה ומעבר לציבור.

 

יש להסיר שימוש של מתקנים הנדסיים מכלל יעודי הקרקע לצרכי ציבור. ככל ונדרש למקם חדרי השנאים/טרפו' העדיפות שיוקצו בתחומי המגרשים הסחירים. ככל ויש צורך להקצות כשטח ציבורי נפרד, יש להציע מיקומים ולקבוע בתיאום עם לשכת התכנון תאי שטח ייעודיים בתשריט מצב מוצע.

 

בכל ייעודי הקרקע מאפשרים שימושים למתקני ויסות נגר יש לציין כי ויסות הנגר יהיה מבוסס על פתרונות טבעיים, ולא יהיה כרוך בעבודות פיתוח מאסיביות ופגיעה בעצים בוגרים.

 

בתנאים בהליך הרישוי, סעיף 6.2.1 סעיף קטן 1.1.12 בנושא מיקום תחנות השנאה ושילובן בבינוי/בסביבתן יש להוסיף משפט "בהתאם למרחקים הנדרשים על פי הנחיות איגוד ערים לאיכות סביבה בעת הוצאת היתר הבניה"
יש להוסיף להוראות התכנית שבשלב הרישוי בקשות להיתר עם שימושים מעורבים או שימושים בעלי פוטנציאל למטרדים סביבתיים יועברו לקבלת חוות דעת איגוד ערים.

 

יש להשלים בסעיף 1.6 הערות ליחס לתכניות המאושרות, וכן יש להוסיף בטבלה יחס לתכניות ג/במ1154/ ו-עד/1154/א. מאזן מילוי וחפירה – יש להוסיף בתנאים בהליך הרישוי הוראה כי תנאי למתן היתר הצגת איזון של חפירה ומילוי במגרש. רשות הרישוי יכולה לפטור מחובת איזון בתנאים מיוחדים שירשמו בהחלטתה.

 

עידוד אספקת אנרגיה בגז טבעי במתחמים גדולים (שכונות, תעסוקה וכו') - יש להטמיע את הנחיות מנהל התכנון מ-19.6.17 לסעיפים בהוראות התכנית. יש לציין בסעיף שלביות כי שטחי הציבור יפותחו בד בבד עם פיתוח המגורים.

 

יש לנסח מחדש את סעיפים 6.2.1 ס"ק 2.3 ו- ס"ק 2.4 (בעניין הצגת מיצוי זכויות בנייה במגרשים פרטיים מבונים /לא מבונים) ולאחד להוראה אחת כדלקמן: "תנאי למתן היתר בניה הצגת אופן מימוש מלוא זכויות הבניה ויח"ד במגרש תוך התייחסות לשימושים השונים. במגרשים בהם קיים בינוי, הצגה זו, תהיה ביחס למגבלות ככל וקיימות עקב הבינוי הקיים".

 

פרק 4: יש להעביר את כל הוראות המפרטות תנאים למתן היתר (למשל .4.4.2א ס"ק ,7.1 סעיף .4.5.2א ס"ק 7.1) לסעיף תנאים בהליך הרישוי בפרק, 6 בהתאם להנחיות תכנון חושב רישוי.

 

סעיף 4.3.1 יש לאחד את השימושים בנושא תיירות לשורה אחת ולדייק בניסוח. לאור גריעת תא שטח 611 (ר' סעיף 12 לעיל) יש למחוק את סעיף .4.6.2א.

בשצ"פים הגדולים (2 דונם ומעלה) יותרו שטחי בנייה מצומצמים למבנה שירותים וקיוסק בתיאום עם לשכת התכנון. יש לבצע הפרדה בזכויות הבניה בין השימושים בכל ייעודי הקרקע המעורבים. ביעוד מגורים תוסף הוראה שהמסחר (חזית פעילה) יהיה בהיקף של עד 15% מסך שטחי הבניה המותרים במגרש מעל מפלס הכניסה.

 

תותר תכסית של 60% בכל ייעודי הקרקע. יש להוסיף בהוראות לטבלה פירוט של שטחי הבנייה המותרים ליחידות אירוח בתאי שטח ביעוד מגורים. יש למחוק בהוראה א' בטבלה את המשפט בחלק השני בהוראה: "ניתן לאשר בסמכות ועדה מקומית תוספת קומה, לטובת מימוש יעיל של זכויות הבניה שינוי זה לא יהווה סטיה ניכרת."

 

יש למחוק את ההוראות לטבלה ב-ד (בנושא חניות) ולרשום במקום כך: "יותרו חניונים בתת הקרקע בהתאם לזכויות הבנייה המותרות מתחת למפלס הכניסה ולפי תקן החניה התקף בעת הוצאת היתר."

 

 

בהוראה ט' לגבי צפיפות יח"ד יש להבהיר כי מדובר רק במקרים של חלוקת מגרשים בהתאם לגודל מגרש מינימלי. יש לתקן הוראה י' (שטחי בניה לדיוריות) כך שיהיה ברור ששטח בנייה לדיורית יהיה במסגרת זכויות הבניה המותרות במגרש ללא תוספת של שטחי בניה.

 

תשתיות: מים יש לעדכן את נספח המים ואת פתרונות האיגום מול משרד הבריאות ותאגיד המים והביוב. ביוב יש לעדכן את נספח הביוב בהתאם להערות משרד הבריאות ותאגיד המים והביוב והשלים תיאום מולם. במידת הצורך ובהתאם לתיאום שיבוצע, יש לבחון לכלול בתחום התכנית יעוד של מתקן הנדסי עבור תחנת שאיבה והוראות בהתאם.

 

ניהול מי נגר: יש לתקן את נספח ניהול מי הנגר בהתאם להערות יועץ הניקוז של לשכת התכנון. יש להטמיע את ההמלצות מסמך ניהול מי נגר בהוראות התכנית (סעיף 6.1.5) ויש לציין יעד ניהול נגר על פי מחשבון מנהל התכנון ולהציג את סך האיגום הפיזי במידה ומתוקף תכנית זו יתוכננו אמצעי ויסות נגר.

 

תיאומים נוספים: יש להעביר את התכנית להתייחסות רמ"י, נת"י, רט"ג ומשרד התחבורה ככל שלא תתקבל התייחסותם בתוך 30 יום, ייראה בכך שאין להם הערות לתכנית. הוועדה מסמיכה את לשכת התכנון לבחון את הבקשות לשינויים הנקודתיים בתכנית שהתקבלו מהרשות המקומית ומבעלי קרקע בתחום התכנית לאחר שהתכנית הוגשה, בהתאם לפירוט במצגת שהוצגה ע"י עורכת התכנית במהלך הדיון, ולהנחות לתקן בהתאם את מסמכי התכנית.

 

שטח גן לאומי הוועדה בחנה את מכלול ההיבטים הנוגעים לשינוי יעוד וגריעה משטח גן לאומי לשטח לפיתוח, וסבורה כי יש הצדקה לשינוי הייעוד המוצע עבור דרך מאספת מזרחית (דרך מס' 4). טרם ההפקדה יידרש אישור מועצת גנים לאומיים ושמורות טבע.

 

יידרש אישור מועצה ארצית בנושאים הבאים: הקלה מתחום דרך אזורית. גריעה משטח גן לאומי התאמת הוראות התכנית לתכנון חושב רישוי ותיקונים טכניים במסמכי התכנית, בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

במידה ולא ימולאו תנאי הוועדה בתוך שישה חודשים ממועד ההחלטה, ינהגו בתכנית עפ"י סעיף 86 (ב-ה) לחוק.

 

תנאי למתן תוקף גריעה בפועל של שטח הגן הלאומי. חיבור מבנים קיימים לחשמל בהתאם למתווה בעניין חיבור מבנים לחשמל הקבוע בסעיף 157א(ח) לחוק, הוועדה סבורה כי ניתן לחבר לחשמל את המבנים הקיימים בתחום התכנית לפי המדידה ברקע התשריט (מונה תדפיס מס' 10), שאינם חורגים לשטחים ציבוריים ו/או דרכים. בהתאם לכך, הוועדה ממליצה לשר הפנים על חיבור מבנים אלה לחשמל.