תכנית מפורטת אלונסה לא אושרה

חשוב להבהיר שחלק גדול מהקרקעות שצוין שיכנסו בתוכנית לא אושרו והם מוצאים מהתוכנית, מה שאנו מגלים שהמצב רק הלך והחמיר עם רבים מבעלי האדמות בשכונות אלונסה וסקעב.

פרוטוקול הישיבה:

קובץ החלטות של ישיבה מס' 2017010 של ועדת משנה להתנגדויות
שהתקיימה ביום 15/05/2017 בשעה 08:30 באולם הישיבות של הוועדה המחוזית

חברים:
גב' ל. פלד – יו"ר יו"ר הוועדה
גב' י. אוסטפלד נציגת שר הבריאות
עו"ד א. קלפון נציגת שר המשפטים
גב' ח. אלמוג בסע' 1-4 נציגת הרשויות המקומיות
מר מ. אבו מוך בסע' 6 נציג הרשויות המקומיות

השתתפו:
עו"ד נ. שטרן יועמ"ש לוועדה המחוזית
גב' מ. רוז - אופפר לשכת התכנון
גב' ה. גונן לשכת התכנון
גב' ש. זיו לשכת התכנון
מר ר. סגל לשכת התכנון
מר א. חלפן לשכת התכנון
מר ר. חוטיסמקי לשכת התכנון
גב' נ. עזריאל לשכת התכנון

עפ"י נהלי הוועדה המחוזית

מסמך זה נערך בהתאם לסעיף 48 ה לחוק ומכיל את ההחלטות שנתקבלו בישיבת הוועדה ותו לא. פירוט נוסף בהתאם לסעיף 48 ד יבוא בפרוטוקול עם אישורו ע"י חברי הוועדה בהתאם להוראות החוק.
א. החלטה שקיבל מוסד תכנון תיכנס לתוקפה במועד קבלתה.
ב. החלטה שקיבל מוסד תכנון תפורסם באתר האינטרנט של מוסד התכנון, בתוך שלושה ימים ממועד קבלתה.
ג. נקבעו בהחלטה, בחוק או בתקנות מועדים לשם נקיטת פעולות, יימנו המועדים מיום פרסום ההחלטה לפי סעיף קטן(ב), אלא אם כן קיימת הוראה אחרת לפי חוק זה.

לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר.

הישיבה החלה לאחר קיומו של מניין חוקי בהתאם להוראות סעיף 42 לחוק התו"ב.
מניין חוקי כאמור התקיים בכל מהלך הישיבה.

מרחב תכנון מקומי רכס הכרמל:

356-0273458 : שכונת אל ונסה.
דיון בהתנגדויות המשך דיון.

יזם התכנית:
דאלית אל כרמל.
משרד השיכון והבינוי.

עורך התכנית:
אדריכל נזיה ח'ורי.

מטרת התכנית:
להסדיר בניה קיימת בשכונה, ובמקביל להעמיד שטחים לפיתוח מגורים, דרכים, שטחים ציבורים על בסיס תכנון מקדים מכוון ומשתלב עם הבניה הקיימת.

החלטות קודמות:

מצטרפים:
א. שיחור – שמאי מטעם הוועדה המחוזית חיפה.

החלטה:
רקע:
1. מדובר בתכנית היזומה על ידי הרשות המקומית דאלית אל כרמל והוועדה המקומית רכס הכרמל. מטרת התכנית הינה הסדרת בניה בשטח של כ- 1,220 דונם לשכונת "אל ונסה" בצפון מערב דאלית אל-כרמל. התכנית מציעה זכויות לכ 3,360- יח"ד (ריאלית) מתוכם מוצעת הסדרה של כ 300- יח"ד קיימות.

2. תמ"מ 6 - התכנית מרחיבה את שטח הפיתוח מתמ"מ 6 ברובה על חשבון אזור חקלאי/ נוף כפרי פתוח ומיעוטה בתחום שטח פתוח עירוני ושטח פתוח/חקלאי מוגן.

3. התכנית תואמת תמ"מ 6 באופן חלקי בהיותה מציעה להרחיב את שטח הישוב אל מחוץ לכתם הפיתוח . העירוני של תמ"מ 6

4. על פי הנתונים שהתקבלו מאת הוועדה המקומית רכס הכרמל, בתכנית הנדונה מדובר בחריגה מכתם הפיתוח של תמ"מ 6 בהיקף של כ 320- דונם (כ 4.6%- מעבר לכתם הפיתוח). בנוסף, תכנית לשכ' וואדי מכתם התמ"מ, בהיקף ש לכ- 0.9% ובסה"כ כוללים אל פש שאושרה לאחרונה, מציעה גריעה נוספת חריגה בהיקף של כ- 5.5% מעבר לכתם הפיתוח. על כן לא ניתן יותר לחרוג מהוראות של תמ"מ 6 בנושא של הרחבת תחום הפיתוח ביישוב דאלית אל כרמל.

5. רוב הקרקעות בתחום התכנית הינן בבעלות פרטית (אחוז קטן בבעלות מדינה) על כן אחוזי המימוש הצפויים הינם נמוכים ובעיקר בטווח המידי. הקיבולת של התכנית תמומש בהדרגתיות ע"י בניה רב דורית לבני המשפחה ותופעה זו נלקחה בחשבון בעת קביעת ההקצאות לצרכי ציבור.

6. התכנית פורסמה להפקדה ברשומות בתאריך 9/3/2016 בילקוט פרסומים 7225 , בעיתונות בתאריך 13/3/2016 , על גבי שילוט בתחום התכנית ביום 13/3/2016

7. במהלך תקופת ההפקדה הוגשו 213 כתבי התנגדויות, בחלקן על ידי פרטיים ובחלקם על ידי עו"ד באי כוחם של משפחות המתנגדים. תקופת ההפקדה הסתיימה ביום 13.05.16

8. התכנית נבדקה על ידי מנהל התכנון בהתאם לסעיף 109 לחוק ונקבעה כלא טעונה אישור השר. לא התקבלו הערות.

9. ב 29.7.2016-27.7.2016- התקיימו בוועדה מחוזית דיונים פומביים לשמיעת התנגדויות. לאחר שמיעת התנגדויות התקבלה החלטת ביניים, שעיקרה בקשת הסברים מרשות המקומית בעניין הקו הכחול, מענה לשטחי הציבור הנדרשים, התייחסות לקביעת מתחמי איחוד וחלוקה, שיקולים לעניין מערכת הדרכים ונושאים פרטניים נוספים.

10 . במענה לסוגיות שהעלתה הוועדה הגישה הרשות המקומית ביום 6.2.2017 (כחצי שנה לאחר שמיעת ההתנגדויות) מסמך הכולל התייחסות לסוגיות השונות וכן תקנון ותשריט חדשים.

מהלך הדיון:
בפתח הישיבה סקרה לשכת התכנון את התהליך שהתקיים מעת שמיעת ההתנגדויות ועדכנה כי בהמשך לדיונים הפומביים בהתנגדויות לתכנית שהתקיימו ב 29.7.2016-27.7.2016- הוגש על ידי הרשות המקומית. תשריט ומסמכים חלקיים, שלא נתנו מענה לכל הסוגיות שהוועדה העלתה בהחלטתה מיום 29.7.2016 משכך, נדרשה לשכת התכנון להציע פתרונות וחלופות לקידום התכנית.
התשריט שהוגש על ידי הרשות המקומית כלל שינויים ביחס לתשריט המופקד. עיקרי השינויים:
1. שינויים בדבר מיקום הדרכים ורוחבן.
2. שינויים בדבר צמצום קווי הבניין מ 5- מ' ל 3- מ' שיחול לגבי כל הדרכים בתחום התכנית.
3. שינוי מיקום האב"צים ובמיוחד לצמצום היקפם.
4. תוספות שטחי הפיתוח לתחום התכנית.
לאחר קבלת התשריט הנ"ל נערכה התייעצות עם יועמ"ש הוועדה המחוזית, יועץ התנועה של הוועדה ועם שמאי הוועדה המחוזית, בעקבותיהן לשכת התכנון הגיעה למסקנה כי מחד ניתן לאמץ את עיקר מערכת הדרכים שהוצעה בתכנית הרשות המקומית ואת צמצום קווי הבניין, אך מאידך, אין לדעת לשכת התכנון הצדקה תכנונית בצמצום שטחי הציבור ובמיקום המוצע של שטחי הציבור החלופיים, שהוצעו באופן שאינו תואם לפרוגרמה וברובם אינם שטחי ציבור אפקטיביים, ובנוסף, אין אפשרות לחרוג מכתם התמ"מ 6 מאחר ותכניות קודמות והתשריט המופקד של תכנית זו כללו את היקף החריגה המקסימאלי של כ- 5.5% מעבר לכתם הפיתוח של התמ"מ.

משכך, ומאחר והמסקנה הנה כי לא ניתן לוותר על מכסת שטחי הציבור כפי שנקבעה בתכנית המופקדת וכי נדרש לשמור על שוויוניות בהפרשות לצורכי ציבור בין החלקות הכלולות התכנית, גובשו בלשכת התכנון שלוש חלופות לקידום התכנית הכוללות איחוד וחלוקה. חלופות אלו הוצגו לוועדה בעת הדיון.

להלן שלוש החלופות:

1. חלופה ראשונה - עריכת התכנית בגבולות התכנית המופקדת, כתכנית שיהיה ניתן מכוחה להוציא היתרי בניה, הכוללת סימון מתחמים לאיחוד וחלוקה וכן טבלאות איזון בכל אחד מן המתחמים. תתאפשר גמישות לשנוי גבולות המתחמים בתנאי שיישמר היקף השטחים לצורכי ציבור בכל מתחם, ובתנאי שיישמר איזון בהפרשות לצורכי ציבור בין חלקות המקור הכלולות במתחם.

2. חלופה שניה- עריכת התכנית בגבולות התכנית המופקדת, הכוללת במסגרתה מספר מתחמים לתכנון מפורט. בחלופה זו הוצאת היתרי בניה תהיה כפופה לאישור תכניות מפורטות לאיחוד וחלוקה בכל אחד מן המתחמים. תתאפשר גמישות לשנוי גבולות המתחמים בתנאי שיישמר היקף השטחים לצורכי ציבור בכל מתחם, ובתנאי שיישמר איזון בהפרשות לצורכי ציבור בין חלקות המקור הכלולות במתחם.

3. חלופה משולבת - עריכת התכנית בגבולות התכנית המופקדת ושילוב בין התשריט המופקד לבין תשריט השינויים של הרשות המקומית מכוחה לא יהיה ניתן להוציא היתרי בניה אלא לאחר אישור תכניות מפורטות לאיחוד וחלוקה, או לאחר רישום חלוקה מוסכמת בין הבעלים בכל מתחם, בהתייחס לעקרונות שלהלן:
קובץ החלטות חתום מקורי נמצא במשרדי לשכת התכנון.
לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר.

     3.1 . יצירת מתחמים לאיחוד וחלוקה, בכלל זה מתחמים נפרדים בשלמות לשטחים מאושרים בתכניות קודמות.

     3.2 . הטמעת שטחי הציבור שהוצעו בתכנית המופקדת. יצוין בהקשר זה כי עם קבלת התווית מערכת הדרכים שהוצעה על ידי הרשות המקומית לא היה ניתן להטמיע חלק משטחי הציבור שבתשריט המופקד במלואם, ועל כן נלקחו בחשבון גם חלק משטחי הציבור שהוצעו במסגרת תשריט הרשות המקומית.

     3.3 . הטמעת מערכת הדרכים המוצעת בתשריט הרשות המקומית וצמצום קווי הבניין לכל הדרכים מ- 5 מ' ל- 3 מ'.

בפני הוועדה הוצגו: תשריט המצב המאושר, התשריט המופקד, תשריט השינויים שהציעה הרשות ותשריט החלופה המשולבת שנערכה על ידי לשכת התכנון.

החלטה:
לאחר הצגת החלופות הנ"ל קיימה הוועדה התייעצות עם יועמ"ש הוועדה ועם שמאי הוועדה במהלכה הוצגו כל אחת מן החלופות ונבחרה החלופה המשולבת כחלופה המועדפת. תשריט החלופה המשולבת מצורף להחלטת הוועדה.

4. יובהר כי מטרת השינוי היא מניעת מצב בו מי שבנה שלא כדין יוכל לקבל היתר ואילו ההפקעות יהיו על חשבון אלה שלא בנו ומצד שני, מניעת מצב בו נעשית בניה בשטחים שיועדו לצרכי ציבור, בשל חלוקות פנימיות שלא נרשמו וייעוד שטחים אלה להפקעה.
הוועדה מחליטה לקבל החלטת ביניים, לפיה יבוצעו שינויים בתכנית, על פי תשריט החלופה המשולבת, בכפוף לנקיטת הליכים המתחייבים בסעיף 106 ב' בחוק התכנון והבנייה.

     א. תשריט החלופה המשולבת, המצורף להחלטת הוועדה, כולל את השינויים שהוועדה מחליטה לקבל, ביחס לתכנית המופקדת:

          1. התשריט המצורף כולל סימון מתחמים לאישור תכניות לאיחוד וחלוקה או לחלופין אישור תשריטי חלוקה לצרכי רישום. תנאי להוצאת היתרי בניה בכל מתחם יהיה אישור תכנית איחוד וחלוקה או תשריט חלוקה מוסכם על כל הבעלים, כולל הפקעה ורישום השטח הציבורי על שם הרשות המקומית ובלבד שמכל חלקות המקור וחלקי החלקות שנכללו במתחם, יופרש שטח לצרכי ציבור בצורה שוויונית בין הבעלים הרשומים בחלקה. הוראה בעניין זה תוסף לתקנון התכנית.

          2. התכנית תכלול סימון מתחם מס' 4, המיועד לשטחים המאושרים בתכניות קודמות. בהוראות התכנית יצוין כי במסגרת האיזון יחושב ערך המצב הנכנס בהתאם לתכניות המאושרות לפני אישור תכנית זו. ניתן יהיה להוציא היתרי בניה במתחם זה ככל שהבינוי אינו חורג לתחום שטחי ציבור ודרכים.

3. ניתן יהיה לשנות גבולות המתחמים בתנאי שנשמר היקף השטחים לצורכי ציבור במתחם, ובתנאי שנשמר איזון בהפרשות לצורכי ציבור בין חלקות המקור וחלקי חלקות מקור הכלולות במתחם.

     ב. הליך פרסום האפשרות לשינוי התכנית לפי סעיף 106 ב' בחוק יכלול משלוח החלטה זו לכל המתנגדים לתכנית, פרסום באינטרנט באתרים שלהלן: באתרי הרשות המקומית והמועצה המקומית באינטרנט, באתר הוועדה המחוזית, ובאתרי החדשות המקומיים הבולטים, לפי שיקול דעת יו"ר הועדה המחוזית. כמו כן יעשה פרסום בעתון בהתאם לסעיף 1א' לחוק. ויתלו מודעות במשרדי הועדה המקומית, במשרדי הרשויות המקומיות
השגות לשינויים הנ"ל ניתן יהיה להגיש תוך 30 יום מיום פרסום ההודעה האחרונה, בהתאם למפורט לעיל, לפי סעיף 106 ב' לחוק. הוועדה תשוב ותדון בהשגות שיוגשו כאמור, ככל שיוגשו.
הוועדה מדגישה כי תדון אך ורק בהשגות שעניינן עוסק בשינויים המוצעים על ידי הוועדה כמסומן בתשריט החלופה המשולבת המצורפת להחלטה זו, לפי סעיף 106 ב' בחוק.

     ג. הוועדה מחליטה לבקש את אישור יו"ר המועצה הארצית להארכת התקופה לאישור התכנית, למשך 18 חודשים נוספים, לפי סעיף 109 א(ב)( 1) לחוק מאחר ונדרשת לוועדה שהות נוספת להשלמת הטיפול בתכנית. יצוין כי התכנית התעכבה פרק זמן רב, עקב ההתנגדויות הרבות (למעלה ממאתיים התנגדויות) שהוגשו נגד התכנית, אשר הובילו להחלטת הועדה כי יש לתקן את התכנית ומאחר והליך הבדיקה והתיאום עם הרשות המקומית לעניין השינויים המוצעים בתכנית, ארך פרק זמן ארוך וכן בשל הרצון לאפשר לרשות המקומית למצות את הניסיון לגבש תשריט חלופי מוסכם.
הרשות המקומית לא עמדה במועדים שקבעה הועדה, יחד עם זאת, נעשו מאמצים להגיע לתכנית מוסכמת, אשר הועדה בוחנת את האפשרות לקבל חלקים ממנה ולכן מצאה כי יש לאפשר לכל מי שעלול להפגע משינוי זה, את האפשרות להגיש את השגותיו לתכנית.