בניה לא מוסדרת אפיון ותיאור הבעיה והצעות לפתרונה
חוות דעת זו הוכנה ע"י המרכז הערבי לתכנון אלטרנטיבי לבקשת חברי הכנסת מהרשימה המשותפת, בעקבות החלטת היועץ המשפטי לממשלה, יהודה וינשטיין, למנות צוות בין משרדי שיעסוק בבניה הבלתי חוקית בישראל, על מקבלי ההחלטות הדרוזים ללמוד את חוות הדעת כי זה יועיל לתכנון בכפרים שלכם.
בניה ללא היתר בניה
(להלן: בנייה לא-מוסדרת ו/או בנייה ללא-הסדר תכנוני), במיפוי התופעה וכן בדרכים השונות להתמודדות עמה, אשר בראשו יעמוד המשנה ליועמ"ש (אזרחי), ארז קמיניץ.
הנייר מציג חוות דעת מקצועית, הכוללת סקירה מקיפה לנושא הבנייה הלא-מוסדרת בחברה הערבית לרבות: תיאור ואפיון התופעה, תיאור ההקשר הפוליטי והתכנוני שיצר אותה, והמלצות לפעולה הדרושה למען התמודדות צודקת וחוקית עם הבניה ללא הסדר תכנוני. בסוף הנייר מצורף תרשים המציג תקציר לחוות דעת זו.
מקור התופעה הוא היעדר כל מענה אחר לצורך הבסיסי והחיוני לקורת גג וסביבת מגורים סבירה. יצוין שהרוב המכריע של הבניינים הלא-מוסדרים בישובים הערביים משמשים למגורים של המשפחות בעצמן (לא להשכרה לאחרים) ולא למסחר, תעשייה ואחסנה כנהוג במושבים ובמרכזי המסחר שהקימו יזמים יהודים לצורך עסקים ועשיית רווחים.
האזרחים הערבים, מחוסר ברירה, מסכנים את בטחון המגורים של המשפחה שלהם, לרבות הנשים והילדים, על מנת להשיג קורת גג ומחסה על קרקע בבעלותם הפרטית. היעדר תכנון, ואי העמידה במחויבות התכנוניות ובמחויבות התפקודית הראויה מצד וועדות התכנון ברמה המקומית והמחוזית, ומצד מוסדות הממשלה, הינם הגורמים הבסיסיים המכריחים את האזרחים הערבים להיחשף לסכנה זו.
קיים צורך בהתמודד עם תופעת הבניה הלא-מוסדרת בשני טווחי זמן:
טווח מיידי: טיפול מיידי ללא דיחוי במלאי הקיים של בתים לא-מוסדרים, תוך הקפאת ביצוע צווי ההריסה והריסות הבתים הקיימת שמתבצעת בפועל, והכשרת הבנייה הקיימת ע"י פתרונות מקצועיים יצירתיים ומותאמים לכל מקרה ומקרה, תוך הבנה שזו בנייה שהוקמה כתוצאה מהעדר תכנון, ולא בניגוד לתכנון או בהתגרות בו!
טווח בינוני וארוך: התוויית מדיניות ונקיטת צעדים בתחומי התכנון, שיווק הקרקעות ותכניות הסיוע הממשלתיות שיתמודדו עם מצוקת המגורים ויספקו את הצרכים והביקושים לדיור בכמות מספקת וברמה סבירה. בהיעדר צעדים צופי פני עתיד אלו הבעיה תחמיר ותחזור על עצמה בעתיד.
ההמלצות יכללו דרכים ופעולות שיביאו לאספקת צרכים קיימים ועתידיים של דיור ופיתוח לתושבים הערביים.
הבנייה הלא מוסדרת מהווה נטל כבד על התושבים ועל הרשויות המקומיות שחייבות להתמודד איתה במציאות היומיומית של החיים בתוך הישובים הערביים, ובתכנון העתידי לישוב, לרבות הקושי באספקת שרותים ובבניית תשתיות, דבר שמעורר מתח וחוסר נחת של האזרחים כלפי הרשויות המקומיות
2.1 אפיון הבנייה הלא-מוסדרת בחברה הערבית: ניתן לאפיין את הבנייה הלא-מוסדרת (תכנונית) בחברה הערבית כלהלן:
1. כפרים בלתי מוכרים בנגב: באזור הנגב קיימים 35 כפרים בלתי-מוכרים, שמאכלסים כ- 80,000 אזרחים ערבים. תושבי הכפרים חיים במצוקה ובתנאים מחפירים. מקור הבעיה של הכפרים הוא היעדר הכרה מצד הממשלה וזרועותיה המלווה בסכסוך על הקרקע והסדרתה. היקף התופעה ענקי ומדובר בעשרות אלפי מבנים לא-מוסדרים, לרבות מבני מגורים (ברובם לא קשיחים) ומבני גידול בעלי חיים וכולי.
2. כפרים ומקבצי בתים לא-מוסדרים בצפון ובמרכז הארץ:
דהמש במרכז ארץ, ודאר-אלחנון באזור המשולש הצפוני הם דוגמא לישובים שהמדינה סירבה להכיר בהם למרות ניסיונות חוזרים ונשנים של התושבים ליזום הסדרה תכנונית, למרות שמדיניות התכנון, המתבטאת בתכניות ארציות ו/או מחוזיות מאושרות מאפשרות את ההסדרה התכנונית שלהם. קיימים עוד מספר מקבצים ותיקים (שבחלקם גרעין המקבץ קיים מלפני קום המדינה) כגון סרקיס (ליד שפרעם – קריית אתא), רמיה (בתחום כרמיאל), אלמנסורה (ליד עארה), ועוד.
4. בתים בודדים באזורים שאינם מיועדים לפיתוח: בגלל העדר הזדמנויות ופתרונות דיור בתוך הישובים הערביים לאורך שנים, מחוסר ברירה התושבים חיפשו את הפתרון האפשרי היחידי : בניית בית על הקרקע בבעלותם הפרטית בפאתי הישובים. בחלק מהמקרים, הקרקע הפרטית נמצאת באזורים רחוקים מהשטחים המפותחים בישוב. עובדה זו יצרה מקרים בהם קיימת בנייה לא מוסדרת תכנונית, על קרקע בבעלות פרטית, בודדה ורחוקה מאזור הפיתוח היישובי הקיים. תופעה זו קיימת במספר ישובים: כפר כנא, טייבה, טירה ועוד.
2.2 השלכות תופעת הבנייה הלא-מוסדרת: הבנייה ללא הסדר תכנוני הקיימת מתוך מצוקה וחוסר פתרונות, מהווה נטל כבד ובלתי סביר הן על האזרחים הערביים והן על הרשויות המקומיות הערביות. לבנייה זו השלכות חברתיות-כלכליות וקיומיות רבות:
1:סכנה קיומית על חיי האזרחים הערבים: מחייה בתוך בית ללא הסדר תכנוני מהווה מחסור מתמיד בביטחון קיומי בסיסי בתוך המרחב הפרטי והאישי של המשפחה. האזרחים הערבים הגרים בתוך בתים אלה סובלים מחוסר ביטחון ומחשש ופחד יומי להריסה וגזילה של המרחב היחידי בו השקיעו את כלל המשאבים והמאמצים עבורם ועבור ילדיהם. נשים וילדים חיים ללא ביטחון, ללא ברירה וללא אפשרות לשינוי.
2. היעדר קבלת שירותים בסיסיים של חשמל, מים וביוב בתוך שכונות לא מתוכננות ולא מפותחות.
3. נטל כבד של קנסות מתמידות: על מנת לאפשר המשך קיומה של קורת גג, האזרחים הערביים, שנמצאים במצב סוציו-כלכלי נמוך במיוחד, נאלצים לשאת בעוול כלכלי של תשלומי קנסות כבדות. נטל כלכלי זה משפיע על המשך קיומה החברתי והכלכלי של המשפחה, ומשפיע בעיקר על אספקת צרכים חיוניים לילדים, כמו חינוך.
4. חסם עבור תכנון עתידי של שכונות המגורים בהם קיימת בנייה לא מוסדרת. תכנון של שכונות מגורים שקיימת בהם כבר בנייה, מהווה אילוץ כבד שהמתכננים צריכים להתמודד איתו. הדבר יכול לגרום לפגיעה באיכות התוצר התכנוני, וביכולת שלו לספק את כלל הצרכים לאספקת קרקע לצרכי ציבור.
בניה ללא הסדר תכנונית, פוגעת באופן ישיר באיכות החיים של האזרחים הערביים, הן הגרים בתוך אותם הבתים, והן הגרים בתוך השכונות האחרות המוסדרות. לבנייה זו השלכות על התפקוד של כלל מרחב הפיתוח השכונתי והיישובי, במיוחד לאור המצב האדמיניסטרטיבי והחברתי-כלכלי של הרשויות המקומיות הערביות, הסובלות מאי יכולת לפתח תשתיות הולמות שיספקו מענה לכלל הצרכים.
3. מאחורי הבניה הלא מוסדרת מצוקת הדיור: בניה ללא הסדרה תכנונית הינה תוצאה ישירה של מצוקת הדיור הקיימת בחברה הערבית. מצוקה זו נגרמה עקב מספר רב של גורמים. הסקירה להלן מתייחסת באופן רוחבי ומצומצם לגורמים העיקריים למצוקת הדיור בחברה הערבית. יש להדגיש כי ההתייחסות להלן, קשורה באופן ישיר להמלצות לשינוי המוצעות בחלק האחרון של נייר זה.
ניתן לחלק את הגורמים למצוקת הדיור בחברה הערבית לשני סוגים:
3.1 גורמי מאקרו: מאז קום המדינה, הישובים הערביים והחברה הערבית סבלה מהפקעות מאסיביות של קרקעות, ומגזילה של הקרקעות השייכות לתחום האדמיניסטרטיבי-ניהולי של הישובים. בנוסף לזאת, המדיניות הקיימת אפשרה קיומם של מספר דרכים שצמצמו את מרחב מחייהם של האזרחים הערביים, וריכזו אותם באזורים ומתחמים מוגדרים. התוצר של מדיניות זו אפשר לראות בשני תחומים עיקריים:
העדר מרחבי בחירה למגורים של האזרחים הערביים, תוך מניעת האזרחים הערבים מלגור במספר רב של ישובים יהודיים ע"י שימוש בחוקים, נהלים או הסתות כנגדם, למשל: שימוש בנוהל/חוק ועדות הקבלה בישובים הקהילתיים . החוק החל על כ- 90% מהיישובים הקהילתיים בישראל וכ- 42% מכלל היישובים במדינה, מעניק שיקול דעת כמעט מוחלט לוועדות הקבלה בדחיית מועמדים ומתיר הדרת מועמדים מחמת "חוסר התאמה של המועמד למרקם החברתי- התרבותי של היישוב הקהילתי". חוק זה משמש אחד הכלים המרכזיים למניעת האזרחים הערביים מלגור בתוך ישובים קהילתיים. בנוסף לכך, אווירה מפלה כנגד האזרחים הערבים בתוך ערים מעורבות וישובים יהודיים מנעה הרבה מלהשיג דיור בתוך אותם ישובים (דוגמא: צפת, עכו). לכל אלה נוסיף כי מאז קום המדינה, ובזמן שנבנו מאות הישובים היהודיים, לא הוקם אף ישוב ערבי, ולא הוכר בהרבה מהישובים הקיימים עד היום כמו: דהמש (שנמצאת בתוך המרקם העירוני לפי תמ"א/35 של לוד ורמלה), דאר אלחנון (שנמצאת בצמידות דופן לשטחי פיתוח עתידיים לישובים הערביים באזור וואדי עארה), 35 כפרים לא מוכרים בנגב ועוד!
העדר מרחבי בחירה למגורים מחוץ לישובים הערביים הקיימים, מהווה אחד הגורמים ליצירת אי הגירה מתוך הישובים הערביים, תוך אילוץ האזרח הערבי לבחור להמשיך לגור בתוך המקום שבו הוא מרגיש הכי בטוח ורצוי, שהוא הישוב בו הוא נולד.
תחומי שיפוט ושטחי פיתוח מצומצמים: תחומי השיפוט של הישובים הערביים, הכוללים כ- 16% מאזרחי המדינה, מהווים כ- 3.5% משטח המדינה! קיים פער גדול בהקצאת שטחי השיפוט בין הישובים הערביים והישובים היהודיים. דו"ח ועדת אור מציין: "בסכנין היה 'שטח אדמות הכפר' בתקופת המנדט ועד סוף שנות השבעים כ 70,000- דונם.
הנושא משפיע באופן ישיר על הקצאת שטחי פיתוח שתספק פתרונות לצרכים המקומיים.
בתוך שטחי השיפוט המצומצמים, אושרו תכניות מתאר ארציות ומחוזיות, אשר אוסרות את הפיתוח על חלק ניכר מהשטחים ומשאירות חלק לא מספק להתפתחות הישוב הערבי.
המדיניות הקיימת היום של אי-הרחבת תחומי השיפוט של הישובים הערביים מהווה חסם מהותי בפני עמידת בלחצי הפיתוח וההתפתחות בתוך הישובים.
3.2 גורמי מיקרו: בתוך תחום השיפוט ותחום הפיתוח של הישוב הערבי, קיימים מספר חסמים המונעים מהאזרח הערבי לממש זכות קיומית לקורת גג. חסמים אלו מונעים השגת דיור ממי שיש לו קרקע (כ- 40% מהאוכלוסייה) בגין העדר תכנון שיאפשר לו להוציא היתרים; ממי שאין לו קרקע (כ-60%) בגלל המחסור בהקצאת קרקעות מדינה, והעדר היצע מספק שיתניע שוק של סחר בקרקעות; ומכולם, בגין יוקר הדיור בתוך הישוב. מחיר הקרקע בתוך הישובים הערביים עלה בכ- 450% משנת 2009 עד 2013 . היום הפער בין מחיר הקרקע בתוך ישוב ערבי לבין ישוב יהודי הוא 1:2.5, לטובת הישוב הערבי. בנוסף לכך, מחיר הדירות בישובים בהם קיימת בנייה קבלנית לגובה כמו בנצרת, עולה כ- 190 משכורות, כאשר בממוצע ארצי הדירה עולה כ- 145 משכורות! מחירים אלו מעידים ומבטאים את עוצמת המצוקה ממנה סובלים האזרחים הערביים.
גורמי המיקרו בתוך הישובים הערביים, נחלק לשלושה חלקים:
תכנון: לאורך עשרות שנים קיים פער גדול בין ההיצע והביקוש של צרכי הדיור בישובים הערביים. וועדות התכנון לא הצליחו ליזום ולאשר תכניות שיספקו מענה ליחידות דיור מבוקשות במסגרת זמן סבירה, כפי שהחוק מטיל עליה.
ועדת אור התייחסה לנושא וקבעה כי המכשול העיקרי בפני הבנייה למגורים ביישובים הערביים הוא המחסור בתכניות מתאר ובתכניות אב, תוך כדי שהיא מצביעה על הקשר הישיר בין תופעת הבנייה ללא היתר ובין העדרן של תכניות מתאר והליכי תכנון הולמים, העונים לצרכיה של האוכלוסייה.
"מכשול עיקרי בפני הבנייה למגורים בתוך שטחי היישובים הערביים היה חסרונן של תכניות מיתאר ההכנה והעדכון של תכניות כאלה דורשים תמיד זמן, אך במגזר הערבי היו לעתים עיכובים בלתי סבירים ההחלטות בדבר התפתחותם של היישובים הערביים לא גילו רגישות מספקת לצרכיה של האוכלוסייה הערבית. גם לאחר שהואצה הכנת התכניות בשנות התשעים, עדיין היו כמחצית היישובים הערביים בסוף המאה ללא תכניות אב מאושרות המאפשרות את הרחבת השטח הבנוי בהם, ולרבים מהם לא היתה תכנית מיתאר מאושרת. כתוצאה מכך, בחלקים גדולים של שטחי השיפוט לא ניתן היה לבעלי אדמות פרטיות לבנות בתים באופן חוקי, התפתחה תופעה נרחבת של בנייה ללא רישיון, אשר חלקה נעוץ באי היכולת לקבל היתר לבנות. זו היתה בנייה בלתי מסודרת ובדרך כלל של בתים חד-משפחתיים. צווי הריסה הוצאו לגבי בתי ערבים בגליל, בנגב, במשולש ובערים המעורבות".
עבור 38 ישוב מה- 64, התכנית שאושרה אינה מאפשרת מכוחה להוציא היתרי בנייה, וקיים צורך באישור תכנית מפורטות ו/או תכנית איחוד וחלוקה על מנת לאפשר לתושבים הוצאת היתרי בנייה. במילים אחרות, התושב הערבי, ולאחר שחיכה כ- 7 שנים בממוצע לאישורה של תכנית מתאר, הוא צריך עוד לחכות לייזומה ואישורה של תכנית מפורטת על מנת שיוכל להגיש בקשה להיתר בניה!
בבדיקה של תוכניות מפורטות בישובים ערביים שהוגשו לפני יותר משלוש שנים לוועדות התכנון המחוזיות, נמצא כי קיימות יותר מ- 14,000 יח"ד תקועות שטרם אושרו . תכניות אלו כוללות קרקעות בבעלות פרטית וקרקע בבעלות המדינה. יש להדגיש כי קיים מחסור גדול בהקצאת קרקעות מדינה לפיתוח בתוך הישובים הערביים, דבר זה פוגע ביכולתם של מחוסרי הקרקע להשיג קרקע לבניה למגורים. בשנים 2005 – 2009 רק 21% מקרקעות המנהל נוצלו לסיפוק צרכי דיור בישובים הערבים בעוד ש63% נוצלו ליהודים. בשנת 2009 6% מיחידות הדיור בלבד, יועדו לערבים.
בשנת 2013, במחוז צפון, הכולל 83 ישובים ערביים, אושרו 22,823 יח"ד, מתוכם רק 1,241 יח"ד בתכניות המאפשרות מתן היתרי בנייה בתוך 8 ישובים ערביים בלבד.
ההיצע הכללי של יחידות דיור בתכנית מאושרות בשנת 2013 בכל הישובים הערביים, הינו פחות מ- 15% מהצורך השנתי לדיור של האוכלוסייה הערבית.
למרות שחוק התכנון והבניה מדגיש הוראות בעניין החובה לאשר תכניות במסגרת זמן סבירה (סע' 85-86 לחוק), ועדות התכנון השונות לא מקיימות את חובותיהן בעניין. דבר זה מתבטא במשך הזמן הארוך באופן בלתי סביר שלוקח עד לאישורן של תכניות מפורטות.
חוקים והוראות שעה חדשים שחוקקה הממשלה, כמו חוק הוד"ל והותמ"ל, שנועדו למען זירוז הליך אישורם של תכניות לפיתוח למגורים, התעלמו מהמצוקה הקיימת בתוך הישובים הערביים, ולא קידמו את אישורן של יחידות דיור מספקות
שיווק: קיימות היום מספר תכניות ממשלתיות המציעות מסלולים מיוחדים לשיווק דיור מוזל בתוך הישובים.
הטבלה להלן מסכמת את מספר הדירות המשווקות במחירים מוזלים בחלוקה לישובים בשנת 2013:
| ישובים ערביים | ישובים אחרים | סה"כ | |
| דיור ציבורי | 0 | 671 | 671 |
| דירות במחיר למשתכן | 0 | 968 | 968 |
| דירות בתוך הסכמי הגג | 0 | 41,953 | 41,953 |
| סה"כ | 0 | 43,592 | 43,592 |
הטבלה מראה כי האזרחים הערביים קיבלו 0 דירות במימון ממשלתי
בנוסף לכך, לפי תכנית שיווק קרקע להקמת דיור להשכרה (החלטה 1291 של מועצת מקרקעי ישראל), בשנת 2012 פורסמו 1,284 יח"ד במסלול בניה להשכרה כולל הנחה בקרקע עפ"י החלטה 1248, שעודכנה על ידי החלטה 1291. סה"כ שווקו 406 יח"ד . בוטלו 878 יח"ד . הקרקעות שווקו בישובים: כפר-סבא, מודיעין, באר-שבע, ירושלים, רעננה, ראשון-לציון, בית שמש ואשדוד. אף לא אחד מהשיווקים נערך בישוב ערבי.
לסיכום: קיים מחסור רב ביישום מסלולים מיוחדים להוזלת מחיר, או להגדלת ההיצע של הדיור בר השגה לקבוצות החברה השונות בתוך הישובים הערביים.
תמיכה כלכלית באזרח להשגת דיור:
בגלל מחירי הדיור הגבוהים במיוחד בתוך הישובים הערביים, התמיכה בפרט למען השגת קורת גג מהווה כלי חיוני למתן פתרון חלקי לבעיה. בבחינה של הקצאת המשאבים בתכניות הממשלה השונות שתומכות בפרט, נמצא כי החלק שהאזרחים הערבים נהנים ממנו הינו חלק מזערי ביותר.
התרשים להלן מציג את החלק של הישובים הערביים מתקציב תכניות הסיוע השונות
טווח מיידי: טיפול מיידי ללא דיחוי במלאי הקיים של בתים לא-מוסדרים, תוך הקפאת ביצוע צווי ההריסה והריסות הבתים הקיימת שמתבצעת בפועל, והכשרת הבנייה הקיימת (מתן לגיטימציה) ע"י פתרונות מקצועיים יצירתיים ומותאמים לכל מקרה ומקרה, תוך הבנה שזו בנייה שהוקמה כתוצאה מהעדר תכנון, ולא בניגוד לתכנון או בהתגרות בו!
הפעולה דורשת מעורבות בשני מישורים: מעורבות להפסקת הבניה ללא הסדר: מיפוי של כלל הבתים שנבנו ללא הסדר תכנוני ומתן הכשרה של אותה בנייה במצבה הנוכחי (AS-IS) בנקודת זמן נתונה, תוך שיתוף ובניית אימון הדדי עם בעלי העניין: רשויות מקומיות, הנהגה פוליטית וציבורית, בעלי קרקעות והמשפחות שגרות בבתים.
2. מעורבות להכשרה והסדרה תכנונית דחופה: כפרים בלתי מוכרים: הסדרה תכנונית תוך ייזום תכניות מתאר מקומיות, ואישורם במסלולים מהירים מיוחדים.
שכונות/ מקבצים בתוך הישובים: יוזמה למסלול מיוחד לזירוז אישור תב"עות/ תכניות מפורטות שמתגלגלות על שולחנות מוסדות התכנון והבנייה מזה מספר רב של שנים ושניתן לסיים את הטיפול בהן ואישורן בהקדם.
בתים בודדים: מתן הסדרה מיוחדת לרבות מתן היתר בנייה מיוחד ובודד, ופתרונות יצירתיים אחרים.
טווח בינוני- ארוך: המלצות לשינויים בהחלטות פוליטיות קיימות, ולנקיטת צעדים תכנונית-אדמיניסטרטיביים שמטרתם העיקרית אי-חזרה למצב הקיים וללקונה התכנונית הקיימת שגרמה את המספר הרב של יחידות הדיור ללא הסדר תכנוני. בהיעדר צעדים צופי פני עתיד אלו הבעיה תחמיר ותחזור על עצמה בעתיד.
קיים צורך לבצע פעילות בקרה ואכיפה על ועדות התכנון והבניה בשתי הרמות: המקומית והמחוזית על מנת לעמוד בחובותיה כלפי הציבור הערבי: ליזום ולאשר תכניות הולמות ועונות על הצרכים של התושבים, במסגרת זמן סבירה לפי הרוח שחוק התכנון והבניה מחייב
1. שיפוט: הכרזה על ועדת גבולות לתיקון גבולות שיפוט של כל הישובים הערביים, בהתאם לצרכי הפיתוח היישוביים, ובהתחשב בצורך בהוספת שטחים בבעלות המדינה לתחום השיפוט. הרחבת תחום השיפוט יתבסס על יישום צדק חלוקתי כלל ארצי.
2. תכנון: תכנון של 160,000 יח"ד עד שנת 2020 בפריסה מרחבית מותאמת לצרכים ולמגוון ההיבטים המקומיים בתוך הישובים הערביים.
תיקון של תכניות מתאר ארציות ומחוזיות על מנת לספק צרכים ולהורדת חסמים בפני פיתוח ואספקת צרכים בתוך הישובים הערביים.
התאמת תנאי סף של מסלולי ודל"ים, ותמ"לים לישובים הערביים. והוספת מסלולים מהירים ייעודיים לפתרון חסמים קיימים (פתרונות קצה והגבלות נוספות).
הכרזה על וועדות מקומיות לישובים ערביים שאוכלוסייתם מעל 20,000 נפשות, ורי-ארגון של ועדות תכנון מרחביות. ליווי והעצמה של הרשויות והועדות.
יישום תכניות להתחדשות עירונית בתוך ישובים ערביים.
3. שיווק: הגדלת היצע שיווק הקרקעות בתוך הישובים הערביים בפריסה מרחבית העונה על הצרכים ועל המאפיינים המקומיים.
הכללת הישובים הערביים בכל תכניות השיווק הממשלתיות להורדת מחירי הדיור במחשבה על בנייה קבלנית ובנייה פרטית: הסכמי גג, בנייה לשכירות ע"י יזמים, מחיר מטרה.
תכניות ייעודיות לטיפול במצוקה הקיימת בישובים הערביים, כמו עידוד בנייה קבלנית דרך שיווק מגרשים בהנחה; וייעול תכניות קיימות כמו מתן סבסוד לתכנון ולפיתוח על קרקע פרטית ומדינה.
שינוי שיטת המכרזים הקיימת וקביעת ההגרלה כשיטת שיווק (לפי מחירים משנת 2009) במקום מכרזי המרבה במחיר.
יצירת פתרונות לדיור בר השגה במיוחד לשכבות חלשות (מלאי דיור ציבורי ועוד )
4. סיוע ותמיכה בפרט: שינויים בקריטריונים למתן הזדמנויות שוות לאוכלוסייה הערבית לקבל תמיכה בהשגת דיור: משכנתאות, מענקי מקום מותאמים, סיוע בשכר דירה ועוד.
הכרזה על מסלולים ייעודיים המאפשרים מענקים ו/או הנחות למען הורדת המחירים והעלאת רמת ההישגיות של הדיור בישובים הערביים.
